Un crédit immobilier, ça se renégocie. Les emprunteurs ont tendance à l’oublier depuis quelques années. Il faut dire que le contexte ne s’y prêtait plus. En passant de 1% en décembre 2021 à 4,26% en janvier 2024, les taux des prêts à l’habitat sur 20 ans ont tout bonnement quadruplé en deux ans. Depuis, le ciel s’est largement éclairci sur le front immobilier. En mai, les banques ont revu à la baisse leurs grilles de taux, de 0,05 point en moyenne sur un mois.
Et les perspectives à moyen terme devraient en ravir plus d’un. L’Observatoire Crédit Logement CSA estime que les taux moyens, toutes durées confondues, devraient atteindre 3,25% d’ici la fin de l’année. La tendance à la baisse devrait même se poursuivre en 2025, sous l’effet des baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) attendues à partir de juin. L’occasion pour les propriétaires ayant emprunté au prix fort d’abaisser la charge financière liée à l’achat de leur logement.
Le rachat de crédit suit des règles
Si la nouvelle a de quoi vous réjouir, la précipitation n’est pas de mise. Car le rachat de prêt obéit à certaines règles qu’il est important de suivre pour optimiser vos gains. L’opération doit déjà aboutir à un écart d’au moins 0,7 point entre le taux initial et le taux renégocié. «Une règle indicative qui ne doit pas être prise au pied de la lettre», met en garde Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. Certains ménages endettés sur de longues durées ou ayant emprunté de grosses sommes peuvent réaliser plus de 10 000 euros de gains avec un écart de taux inférieur à 0,7 point.
Enfin, le rachat de crédit doit être opéré dans le premier tiers de la durée du prêt, et mieux encore, dans les 5 premières années. Pendant cette période, les intérêts à rembourser à la banque sont encore importants. Renégocier vos intérêts au plus tôt vous permettra donc de maximiser votre gain.
Ces mises en garde effectuées, le courtier Vousfinancer a simulé les taux auxquels les propriétaires auront tout intérêt à taper aux portes des banques pour abaisser le coût de leur crédit. Dans le tableau ci-dessous, nous avons fourni les fourchettes de taux auxquels les ménages ont emprunté chaque trimestre depuis le début de l’année 2022. Le taux le plus bas correspond au meilleur profil empruntant en début de trimestre, le plus haut au moins bon profil décrochant un crédit en fin de trimestre. Pour refléter au mieux les difficultés rencontrées par les foyers dans leur recherche de financement, nous avons considéré que ces derniers se sont endettés sur 25 ans.
En respectant la règle d’écart moyen de 0,7 point, un ménage ayant décroché un prêt à l’habitat à 4,45% en décembre 2023 devra attendre que les taux sur cette même durée retombent à 3,75%, ce qui devrait intervenir d’ici la fin de l’année d’après les professionnels du secteur. Ceux ayant obtenu un taux légèrement plus abordable à 4,35% devront ainsi attendre un peu plus longtemps afin que les taux retombent à 3,65%.
Pour certains, mission impossible
En revenant un an en arrière, en fin d’année 2022, les choses se compliquent nettement. Un ménage ayant obtenu un taux de 2,55% en décembre de cette année devra attendre que les taux sur 25 ans tombent sous la barre des 2%, ce qui n’est pas près d’arriver, avertissent les banques et les courtiers.
Le pire - mais paradoxalement aussi le meilleur - scénario est à retrouver du côté des Français ayant obtenu un prêt immobilier au début de la phase de hausse des taux, en début d’année 2022. Durant le printemps de cette année, les crédits s’échangeaient à des taux oscillant entre 1,50 et 1,75%. Pour eux, hors de question de renégocier au-dessus de 1,15%. «Un niveau qu’on ne retrouvera probablement jamais», prédit Cécile Roquelaure.
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