La renégociation d’un prêt immobilier doit être bien anticipée, le taux étant le premier levier à analyser. «Aujourd’hui, on peut s’attendre à des taux autour de 3,5 % sur 25 ans», explique Florian Dussoulier. Pour être pertinente, la renégociation doit reposer sur un écart suffisant : «Il faut viser au minimum un point de différence, car les coûts liés à la renégociation, garantie, hypothèque, frais de dossier, peuvent rapidement neutraliser l’avantage financier.» Le timing est déterminant. «Sur un crédit amortissable, ce sont les dix premières années qui concentrent l’essentiel des intérêts», rappelle l’expert.
Une renégociation qui ne se joue pas uniquement sur le taux
Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux affiché. À tort. «L’assurance emprunteur est souvent très chère et constitue un levier majeur», insiste Florian Dussoulier. Une délégation peut parfois en diviser le coût par deux, voire par trois sur la durée du prêt.
La réglementation permet d’ailleurs de ne pas se limiter à l’assurance proposée par la banque prêteuse. La loi Hamon autorise le changement d’assurance emprunteur auprès d’un autre établissement, à condition d’obtenir des garanties équivalentes. Mais encore faut-il respecter le bon timing. «Il est préférable de négocier d’abord le crédit, puis de revoir l’assurance dans un second temps», prévient l’expert. La renégociation doit donc s’anticiper dès la mise en place du prêt, afin de conserver une marge de manœuvre par la suite.
Autre levier à ne pas négliger : la durée du crédit. Allonger le prêt peut offrir davantage de souplesse budgétaire. «Mieux vaut parfois un crédit sur 25 ans à 3,5 % qu’un prêt plus court avec une mensualité plus élevée», explique Florian Dussoulier.
Des frais potentiels à garder en tête
En cas de changement d’établissement, que ce soit pour l’assurance emprunteur ou dans le cadre d’une renégociation plus large, il faut garder à l’esprit que toutes les banques n’adoptent pas la même stratégie. «Il faut toujours commencer par sa banque, puis comparer avec la concurrence», conseille Florian Dussoulier. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) doivent également être intégrées au calcul de rentabilité, notamment en cas de rachat de crédit, de changement de banque ou de vente du bien avant le terme du prêt.
Même lors d’une renégociation, le profil de l’emprunteur reste analysé. Les banques privilégient les profils en CDI, mais un indépendant conserve toutes ses chances s’il peut présenter au moins trois bilans solides et un prévisionnel.
Renégocier son crédit immobilier peut être une opération gagnante à condition d’adopter une approche globale. «L’erreur serait de croire que les taux vont baisser brutalement et que tout se renégociera facilement », conclut l’expert.
