La baisse des taux de crédit immobilier, de fin 2023 à fin 2024, semble bel et bien terminée. Après avoir stagné durant six mois, les taux sont «en légère hausse», de 0,10 à 0,25 point, en ce mois de septembre, à 3,05% en moyenne sur 15 ans, 3,25% sur 20 ans et 3,45% sur 25 ans, constate le courtier Vousfinancer. Une tendance haussière susceptible de se poursuivre en raison du statu quo sur ses taux directeurs observé par la Banque centrale européenne (BCE), ce jeudi 11 septembre, et, plus encore, en cas de dégradation de la note de solvabilité de la France par l’agence de notation Fitch, vendredi.
Si les taux de crédit immobilier ont été ramenés de plus de 4% à l’automne 2023 à un peu plus de 3% début 2025, c’est notamment grâce aux huit baisses de ses propres taux opérées par la BCE en un an. Les banques, qui se financent en partie auprès de la BCE, ont ainsi vu leurs coûts d’emprunt diminuer et ont répercuté cette baisse sur les taux auxquels elles prêtent aux particuliers. Mais l’inflation étant devenue conforme à son objectif, la BCE a laissé ses taux inchangés ce jeudi, comme en juillet. Les coûts de refinancement des banques auprès de la BCE demeurant stables, les taux des crédits qu’elles consentent aux ménages ne devraient logiquement pas baisser.
La décision de Fitch sera déterminante
Un autre taux influe encore davantage sur les taux des banques : celui de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans, qui correspond à la rémunération exigée par les grands investisseurs internationaux pour prêter à la France sur les marchés financiers. Ce rendement est passé de 3,20% en début d’année à 3,45% le 10 septembre, avec même un pic à 3,6% fin août, lorsque l’ancien Premier ministre François Bayrou a annoncé son intention de solliciter un vote de confiance auprès des députés. Tiré à la hausse par l’instabilité politique et les finances dégradées du pays, le taux de l’OAT 10 ans renchérit le coût auquel les banques françaises se financent sur les marchés financiers. Un renchérissement qu’elles ont commencé à répercuter sur les taux de crédit immobilier, comme en témoignent les hausses de septembre.
Des hausses qui risquent de se poursuivre si l’agence de notation Fitch dégrade la note de solvabilité de la France ce vendredi 12 septembre. «Aujourd’hui, les véritables catalyseurs pour les taux de crédit immobilier ne sont pas politiques, mais financiers, estime Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi. La décision de Fitch sera déterminante : un abaissement de la note de la France pourrait relancer la tension sur les taux». En effet, selon Eric Dor, directeur des études économiques à l’IESEG School of Management, une dégradation de la note du pays, qui semble probable, se traduirait immanquablement par une hausse de l’OAT 10 ans, qui conditionne l’évolution des taux de crédit immobilier.
Donations exonérées pour l'achat d'un logement neuf : Bercy clarifie les règles
Des hausses de taux limitées
«L’absence d’un plan crédible d'assainissement budgétaire, soutenu par une majorité (parlementaire), pourrait logiquement conduire Fitch à dégrader la note de la France», explique-t-il, pointant également «l’incohérence d’une France mieux notée que des pays aux bien meilleures performances budgétaires réalisées et projetées». Or, «lorsqu’une dégradation entraîne le déplacement de la note vers une catégorie inférieure, qui déclenche des effets de seuil automatiques sur la demande d’obligations du pays par les grands investisseurs, il y a un effet à la hausse sur le taux d’intérêt», poursuit-il. Un abaissement de la note de la dette publique de la France, de AA- actuellement à A, «impliquerait des ventes des obligations françaises (par les investisseurs) sur les marchés, et ensuite une forte baisse de la demande (de ces obligations et, donc, de leur cours). Cela entraînerait mécaniquement une hausse du taux de rendement des obligations françaises», qui évolue en sens inverse de leur cours, décrypte Eric Dor.
«Dans ce contexte de hausse des taux d’emprunt d’Etat et de pause dans la politique de la BCE, les taux de crédit immobilier pourraient avoir atteint un plancher», confirme Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Mais, «même si les hausses (de taux de septembre) se poursuivent, elles devraient rester limitées, en raison d’une forte concurrence entre les banques», nuance-t-elle. D’autant que si certaines banques ont déjà rempli leurs objectifs de production de crédits immobiliers pour 2025, «les compteurs seront remis à zéro début novembre et les crédits demandés entreront alors dans les objectifs de de production pour 2026», ajoute-t-elle. «Nous nous attendons à une légère augmentation des taux d'ici à la fin 2025, dans une fourchette de 3,25% à 3,5% pour des durées de crédit de 20 à 25 ans», pronostique de son côté Thomas Lefebvre, vice-président de SeLoger en charge des données.
