Censée relancer les ventes d’immobilier neuf, l’exonération d’impôt des donations familiales destinées à financer l’achat d’un logement «ne fonctionne pas à la hauteur de nos attentes», admet Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). C’est pourquoi Bercy publie, ce vendredi 5 septembre, une instruction fiscale précisant cette mesure. Pour rappel, la loi de finances pour 2025, promulguée le 15 février dernier, exonère d’impôt (de droits de mutation à titre gratuit, précisément), pendant deux ans, les sommes d'argent données par les parents, grands-parents et arrière-grands-parents à leurs enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants pour l'achat d’un logement en vente en l’état futur d'achèvement (Vefa) ou neuf, c'est-à-dire construit depuis cinq ans au plus. «L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle», explicite l’instruction.
Si vous n’avez ni enfants ni petits-enfants, cette exonération vaut pour les dons à vos neveux et nièces. «Par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers», précise l’instruction fiscale. Autrement dit, votre don ne peut pas bénéficier, par exemple, aux enfants du nouveau conjoint de votre sœur, qu’il a eus d’un autre lit.
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Acte authentique versus contrat de réservation
L’exonération s’applique dans la limite de 100 000 euros alloués par un même donateur à un même donataire (la personne qui reçoit), et de 300 000 euros reçus par donataire. «Un enfant peut recevoir 100 000 euros de chacun de ses parents et 100 000 euros de l’un de ses grands-parents, et bénéficier ainsi d’un montant cumulé de 300 000 euros de dons», illustre l’instruction. Ajoutant que «le don peut être versé plusieurs fois par un même donateur à un même donataire, sous réserve de respecter ces limites» respectives de 100 000 et de 300 000 euros. «Sont admis au bénéfice de l’exonération les dons effectués par chèque, par virement, par mandat ou par remise d’espèces», lit-on encore dans l’instruction.
Encore faut-il que «le versement des sommes soit intervenu entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026», selon l’instruction. Et c’est «au donataire de faire la preuve de la date du versement effectif». Donataire qui doit par ailleurs affecter cette somme à l'achat d'un logement neuf au plus tard six mois après l’avoir reçue. Très précisément «au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement». Dans le cas d’un immeuble en Vefa, «la date d’acquisition correspond à celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non à celle du contrat de réservation», précise l’instruction. Par ailleurs, «la condition d’affectation n’est pas satisfaite en cas d’apport par le donataire de la somme donnée à une société civile immobilière (SCI)», prévient l’administration fiscale.
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Des travaux financés par MaPrimeRénov’
Autre condition d’exonération, le logement doit être utilisé en tant que résidence principale. Aussi, «la somme d’argent donnée ne peut être utilisée pour l’acquisition de droits démembrés ou indivis exercés sur un immeuble», estime l’administration fiscale. Il lui «apparaît toutefois possible d’admettre que les sommes données soient affectées par le donataire à l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en Vefa, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale». Ainsi qu’à «l’acquisition en indivision, soit d’un immeuble neuf ou en Vefa, soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale.»
L’exonération vaut également si la somme d'argent est affectée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, financés par l'aide publique MaPrimeRénov’, dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu’il utilise à titre de résidence principale pendant cinq ans au moins après leur achèvement. «Ces dépenses et travaux doivent être réalisés par des professionnels, le cas échéant qualifiés», analyse l’instruction. Conséquence, «le donataire qui réalise lui-même des travaux de rénovation énergétique ne peut pas bénéficier de l’exonération.»
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Le donataire qui achète un logement neuf ou en Vefa doit l’utiliser comme résidence principale pendant au moins cinq ans à partir de la date d’acquisition, on l’a vu, ou le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans minimum, pour avoir droit à l’exonération. Le bénéfice de celle-ci s’applique «que la location à usage d’habitation principale soit consentie nue ou meublée par le donataire», précise l’instruction.
Pour autant, «elle ne s’applique pas aux sommes d’argent affectées à l’acquisition, par le donataire, d’un logement compris dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence avec services pour étudiants, et qu’il donne en location à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence», stipule l’instruction.
