Crédit immobilier : les six cases à cocher pour séduire votre banque et obtenir votre prêt

Gagnez en crédibilité en préparant votre dossier

Sous la férule du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les banques ont interdiction de prêter aux emprunteurs si la mensualité de crédit et d’assurance excède un certain plafond. D’abord établie à 33% des revenus nets avant impôt, la limite a ensuite été repoussée à 35%. S’il existe des cas dérogatoires à cette règle, la plupart des banques refuseront votre dossier si votre endettement dépasse ce seuil. Inutile donc d’aller voir votre conseiller dans ces conditions, au risque de vous décrédibiliser d’entrée de jeu. Optez ainsi pour une pré-étude faite maison. Pour cela, prenez 33% de votre salaire - les 2% restants servant à financer votre assurance - puis utilisez un simulateur en ligne pour calculer votre capacité d’emprunt. Cette recherche vous permettra de mettre en confiance votre banquier, qui verra en vous un candidat bien préparé et conscient des règles du marché.

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Assainissez vos comptes

Difficile de faire confiance à un potentiel emprunteur souvent dans le rouge. «Les découverts sont un point noir pouvant effrayer la banque, alerte Pierre Chapon, fondateur du courtier Pretto. Un accident peut s’expliquer ponctuellement. Mais s’ils deviennent réguliers, ils signalent que la personne a du mal à gérer son budget.» Il est donc déconseillé d’aller taper à la porte de votre conseiller si vos relevés de compte des 3 derniers mois ne sont pas irréprochables. «Nous avons constaté à plusieurs reprises des refus de financement pour ce motif», confirme Sandrine Allonier. Avant d'entamer un projet immobilier, n’oubliez pas non plus de rembourser vos éventuels crédits à la consommation, qui viendront largement grever votre capacité d’endettement.

Estimez et stabilisez vos revenus

C’est le nerf de la guerre, l’arme qui déterminera votre capacité à emprunter : vos revenus.

Le profil préféré des banques demeure le contrat à durée indéterminée, qui assure des rentrées d’argent constantes et sécurisées. Pour le reste de la population, l’équation est légèrement plus compliquée. Certes, les travailleurs indépendants, notamment sur des domaines porteurs comme l’informatique, peuvent aussi être appréciés par les banques. Mais à condition de pouvoir présenter un bilan d’au moins 2 ans, voire 3 ans chez certains établissements de crédit. Ces documents leur permettent de juger de la solidité de votre projet.

Les clients plus précaires, enchaînant les contrats à durée déterminée (CDD) ou intérimaires, peuvent aussi espérer décrocher un prêt, surtout s’ils sont dans les secteurs habitués à ce type de contrat tel que les services à la personne. «En manque de dossiers, les banques étudient maintenant davantage ces profils atypiques», assure Sandrine Allonier. Si votre dossier est ric-rac, n’hésitez pas non plus à signaler à votre banquier une éventuelle future augmentation, lettre signée par votre employeur à l’appui.

Constituez un apport personnel

Quoi de mieux pour charmer une banque que de venir avec de l’argent ? Elle réclame en général 10% d’apport, c'est-à-dire de quoi couvrir les frais liés à la transaction et la rémunération du notaire. Un montant qui permet aussi à la banque de se protéger d’un éventuel impayé. Car en cas de revente forcée et rapide du bien dans un marché baissier, l’emprunteur pourrait ne pas disposer des fonds suffisants pour solder son crédit.

«En région, pour des profils jeunes, il est cependant encore possible d’emprunter avec 5% d’apport», précise Sandrine Allonier. «Et même à 0% d’apport pour des jeunes actifs qui viennent de décrocher leur premier CDI», poursuit Pierre Chapon. A l’inverse, une banque comprendra difficilement qu’un salarié en poste depuis plusieurs années n’ait pas été capable de constituer un début d’épargne. D’autant qu’une absence d’apport augmentera mécaniquement le montant à emprunter et, donc, votre endettement. Vous courez donc le risque de voir votre dossier jeté à la poubelle.

Conservez une épargne de précaution

Le Graal, en plus de fournir un apport personnel, est de disposer d’une petite poche d’épargne dite de précaution.Qu’elle se trouve sur un livret, une assurance vie, ou même votre compte courant. «Quelques milliers d’euros peuvent suffire», selon Pierre Chapon. Par exemple 6 mois de mensualité, soit environ 5 000 euros pour un crédit de 800 euros par mois.

Privilégiez un bien avec un bon DPE

Si 76% des Français estiment que la note énergétique de leur logement compte autant que le prix ou l’emplacement du bien, selon Artemis courtage, il en va de même pour votre banque. «Ce critère est devenu aussi important que la situation professionnelle de l’emprunteur», souligne Sandrine Allonier. Mais pourquoi y accordent-elles tant d’attention ? Déjà car le financement de l’acquisition de biens vertueux écologiquement est intégrée dans leur politique de responsabilité sociétale et sociale (RSE). Nombre d’établissements accordent désormais des prêts bonifiés, voire à taux zéro, pour l’acquisition d’un logement bien noté, dans le neuf évidemment, mais aussi dans l’ancien (voir notre article à ce sujet dans le dossier).

Elles y voient surtout un moyen de limiter le risque de défaut. «Un emprunteur tout juste financièrement présentant une passoire thermique à son banquier est un client plus risqué. En cas de nouvelle vague d’inflation énergétique, les difficultés financières pourraient compromettre sa capacité à rembourser le prêt», pointe Pierre Chapon.

Conséquence : certains établissements refusent tout bonnement de financer des dossiers si une enveloppe de financement, contenue dans la ligne de crédit, n’est pas mise en place. A défaut, ils peuvent aussi demander un apport supplémentaire de 10%. Autant de contraintes qui viennent compromettre la concrétisation de votre projet. Le plus simple reste donc d’opter pour un bien noté au moins D, ce qui l’exclut de la catégorie des passoires thermiques.