Crédit immobilier : pourquoi emprunter sur 27 ans n’est pas une bonne idée

Un simple report du paiement des intérêts

Pour débuter, précisions que le HCSF a limité la durée maximale des crédits immobiliers à 25 ans, depuis début 2022. Une exception était toutefois prévue pour les acquisitions dans l’ancien, donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représentait 25% du prix de bien. Dans ce cas, la durée maximale était fixée à 27 ans. Le seuil du montant des travaux nécessaire pour bénéficier d’un prêt sur 27 ans a donc été abaissé à 10%, l'objectif étant d’en faire bénéficier plus d’emprunteurs.

Mais attention, l’allongement de la durée d’emprunt n’a pas d'incidence sur la capacité d’emprunt des ménages. Autrement dit, la somme que vous pouvez emprunter avec un crédit sur 27 ans est identique à celle que vous pouvez emprunter avec un crédit sur 25 ans. Alors quel est l'intérêt pour l’emprunteur de souscrire un prêt sur 27 ans ? «Il s’agit en réalité d’un report du paiement du capital, explique Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis. Avec un prêt sur 27 ans, l’emprunteur paie uniquement les intérêts du prêt pendant les deux premières années, puis commence ensuite à rembourser le capital.»

Des mensualités en baisse pendant deux ans

Pour l’emprunteur, l'intérêt du prêt sur 27 ans est donc de faire baisser le montant des mensualités pendant les deux premières années du crédit. Une option intéressante pour les ménages qui n’ont pas la possibilité d’habiter immédiatement dans le bien qu’ils ont acquis en raison des travaux. Les mensualités réduites pendant deux ans peuvent ainsi leur permettre de payer un loyer tout en remboursant le prêt.

Voilà pour les avantages. Sauf que le prêt sur 27 ans comporte également un inconvénient de taille pour les emprunteurs. «La durée d’emprunt étant plus longue, les intérêts sont calculés sur 27 ans et non plus sur 25, poursuit Cécile Roquelaure. Le coût du crédit sur un prêt sur 27 ans est donc supérieur à celui d’un prêt sur 25 ans, alors que la capacité d’emprunt est identique.» De plus, pendant les premières années d’un crédit immobilier, l'emprunteur rembourse principalement les intérêts, puis ensuite le capital. Par conséquent, les mensualités à payer restent relativement élevées pendant les deux premières années d’un crédit sur 27 ans.

Un coût du crédit qui explose

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un célibataire qui dispose d’un revenu net annuel de 50 000 euros, soit un salaire net mensuel de 4 166 euros. Avec un prêt classique sur 25 ans, sa capacité d’emprunt s'élève à 249 922 euros. Les mensualités de notre célibataire atteignent quant à elles 1 375 euros, avec un taux d’endettement réglementaire de 33% hors assurance. Le coût total de ce crédit étalé sur 25 ans est de 162 578 euros.

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Imaginons maintenant que notre célibataire décide de soucrire un crédit étalé sur 27 ans. Vous l’aurez compris, sa capacité d’emprunt sera identique, soit de 249 992 euros. En revanche, ses mensualités seront moins élevées pendant les deux premières années (916 euros). Puis, pendant les 25 années suivantes, notre célibataire devra s’aquitter de mensualités de 1 375 euros. Avec un prêt sur 27 ans, le coût du crédit s’élèvera à 184 571 euros, soit 21 993 euros de plus que pour un prêt classique sur 25 ans. «Le crédit sur 27 ans peut être utile pour certains ménages afin de débloquer rapidement des fonds, mais c’est loin d’être une solution idéale pour tous les emprunteurs», conclut Cécile Roquelaure.