L’immobilier poursuit son verdissement. Depuis le 1er janvier 2024, les propriétaires d’appartements situés dans des copropriétés de plus de 200 lots doivent fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ce document mesure non pas l’étiquette énergétique de leur bien, mais celui de la copropriété. Conformément à la loi Climat et Résilience de 2019, cette obligation sera étendue en 2025 aux immeubles comprenant 50 à 200 lots, et à l’ensemble des appartements dès 2026.
Tout comme son cousin individuel, le DPE collectif contient les caractéristiques essentielles du bâtiment - chauffage, isolation, ventilation -, sa consommation d’énergie ainsi que son étiquette énergétique notée de A (la meilleure note) à G. «C’est une mission complexe car elle nécessite des formations supplémentaires pour les diagnostiqueurs, rappelle Guislain Thery, responsable recherche et développement au sein de la société de diagnostic Ex’im. Il est nécessaire d’examiner les murs, la toiture, le nombre et le type de logement, mais aussi l’orientation du bâtiment ainsi que l’éventuelle présence de “masques” solaires qui viennent priver l’immeuble de chaleur.»
Attention, pour obtenir une note collective, il est nécessaire que le syndic inscrive la résolution de réaliser un diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété. Et comme pour un DPE individuel, cette prestation a un coût. Un professionnel la facturera au moins 1 000 euros, selon l’Agence de la transition écologique (Ademe). Une somme répartie au tantième possédé par chaque copropriétaire.
Le DPE individuel prime pour le moment
Pour les propriétaires, la grande question n’est pas tant de savoir comment réaliser ce diagnostic mais plutôt de connaître la valeur juridique de ce document. Dans certains cas, le DPE collectif peut générer automatiquement un DPE individuel car les différences seront limitées : «Cela peut être le cas de logements situés en étage intermédiaire, souligne Guislain Thery. Pour les appartements orientés nord ou sous les combles, un second diagnostic individualisé sera nécessaire.»
Dans ce dernier cas, quelle note prévaudra en cas de vente ou location du logement ? «La question est encore ouverte», reconnaît l’expert. A l’heure actuelle, le DPE individuel demeure le référentiel à consulter pour pouvoir augmenter son loyer (une pratique désormais interdite dans les passoires thermiques notées F ou G) ou ne serait-ce que de louer son bien (les biens classés G seront tous interdits à la location en 2025, puis les F en 2028 et les E en 2034). «Il est presque singulier d’étudier la performance de l’appartement car elle dépend majoritairement de l’isolation du bâtiment. Une note globale permettrait de recréer un sentiment de destin collectif et de faire disparaître les conflits d'intérêts entre les partisans de travaux et les propriétaires attentistes», estime le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, Henry Buzy-Cazaux.
Contacté par Capital, le ministère du Logement précise que le DPE collectif constitue un «outil supplémentaire» permettant de «massifier la rénovation énergétique». Cependant, il «ne se substituera pas» au DPE individuel «dont la transmission est obligatoire en cas de vente ou de mise en location d’un bien.»
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