Le gros de la crise immobilière est-il derrière nous ? La question se pose à voir les indicateurs concernant l’année 2024. Si en 2023, le marché immobilier a marqué le pas, il ne s’est pas effondré. Le nombre de transactions reste très important (928 000 selon les données des notaires de France). Qui plus est, les prix de l’immobilier ont résisté, et les investisseurs en quête de bonnes affaires ont dû se tourner vers les passoires énergétiques, ces logements notés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Des biens sur lesquels certains ont parfois réussi à négocier des décotes de 20 % sur le prix affiché lorsque les vendeurs en demandaient trop. De quoi largement financer les travaux de rénovation énergétique, en s’appuyant dans le même temps sur les aides de l’État et certains dispositifs d’investissement locatif. Le mouvement devrait s’accentuer dans les années à venir. D’autres facteurs sont eux aussi susceptibles de redonner de la confiance aux acquéreurs en 2024. Le top 5 des raisons d’investir cette année.
Raison n° 1 : des taux de crédit immobilier amenés à reculer
Le grand coupable du recul du marché immobilier en 2023 demeure la hausse spectaculaire des taux de crédit immobilier en 1 an. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédit immobilier sont passés de 2,26 % en moyenne, toutes durées confondues hors frais d’assurance, en novembre 2022 à 4,22 % en novembre 2023. Un bond spectaculaire qui grève entre 15 % et 25 % du pouvoir d’achat immobilier des particuliers selon l’ensemble des courtiers. Mais rassurez-vous, 2024 pourrait voir cette tendance à la hausse s’inverser, comme l’assure l’économiste Michel Mouillart, responsable de l'Observatoire Crédit Logement CSA. Selon ses anticipations, les taux continueraient de progresser un peu en 2024 puis «nous allons avoir un recul des taux des crédits immobiliers avec un taux autour de 3,50 % à la fin de l'année».
Raison n° 2 : Des prix qui vont reculer
Le retournement du marché immobilier est en grande partie responsable de l’érosion des prix. Selon les données des notaires de France, les prix de l’immobilier pour les appartements anciens ont reculé de 2 % en 2023 à l’échelle nationale et de 5,3 % en Île-de-France. Une baisse encore trop marginale pour solvabiliser les acquéreurs. Mais ce recul est loin d’être terminé comme l’affirment les notaires : «À fin janvier 2024, les baisses sur un an continueraient de s’accentuer avec -3,5 % sur les prix pour la France métropolitaine, -1,1 % pour la Province et -6,8 % pour l’Île-de-France». Les agents immobiliers sont sur la même longueur d’onde et le patron de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), Loïc Cantin, affirme même que «l’essentiel de la baisse des prix est donc encore probablement devant nous».
Raison n° 3 : Les dernières occasions pour investir en Pinel
2024 marque, dans l’immobilier neuf, la fin du dispositif Pinel. L’aide à l’investissement locatif voit une nouvelle fois les taux de défiscalisation proposés reculer pour passer en 2024 à :
- 9 % du prix du bien dans la limite de 300 000 euros pour une mise en location 6 ans
- 12 % du prix du bien dans la limite de 300 000 euros pour une mise en location 9 ans
- 14 % du prix du bien dans la limite de 300 000 euros pour une mise en location 12 ans
Le Pinel devant s’éteindre définitivement le 31 décembre 2024, les investisseurs n’ont plus qu’un an pour se décider. L’occasion est d’autant plus belle que dans le même temps, les prix du neuf commencent à reculer dans les grandes villes. A Nantes, ils baissent de 4,7 % sur un an et de 3,3 % à Brest sur la même durée selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les stocks de biens neufs à vendre étant de plus en plus importants, les promoteurs consentent à des réductions ou à des offres promotionnelles pour un placement Pinel ultra-rentable. Qui plus est, la modification du zonage décidée par le gouvernement en octobre 2023 rend plus intéressant l’investissement en Pinel dans de grandes métropoles comme Toulouse, Talence ou encore Strasbourg. À Bordeaux par exemple, le loyer maximum est passé de 10,93 euros au m2 à 13,56 euros, la ville étant passée de la zone B1 à A. Pour un T2 près de la gare de 47 m² acheté 249 000 euros, vous passez d’une rentabilité locative brute de 2,84 % à 3,56 %.
Raison n° 4 : Une tension locative au sommet
Autre bonne nouvelle pour les investisseurs : la forte tension qui existe sur le marché locatif. Le coup d’arrêt du marché des transactions, associé à l’arrivée prochaine d’interdictions de mise en location de certains biens dûes à la loi Climat et résilience, réduit l’offre de biens disponibles à la location dans les grandes villes. Dans une étude publiée en septembre 2023 par Se Loger, le stock d’offres de biens à louer a baissé en France de -18 % en moyenne depuis janvier 2022 et de -9 % rien qu’au cours des douze derniers mois. À Rennes, ce sont 42,9 % de logements à louer qui ont disparu du marché. Cette tendance permet aux investisseurs qui se lancent d’être sûrs de trouver un locataire et, donc, d’éviter les périodes de vacances locatives qui pourraient grever leur rentabilité.
Raison n° 5 : Une rentabilité toujours importante
Enfin, malgré les perturbations que connaît le secteur, l’immobilier demeure le placement le plus rentable rapporté au risque qu’il présente. Le taux du livret A est de 3 % quand le rendement des fonds euros des assurances-vies en 2023 devrait avoisiner les 2,50 %. En immobilier, la rentabilité locative brute moyenne est toujours entre 3,3 % pour une ville comme Paris où les prix sont très élevés et les loyers encadrés, et plus de 10 % dans des villes où les prix sont plus faibles à l'image de Mulhouse, comme le précise le baromètre immobilier de la Fnaim daté d’octobre 2023.
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