A 40 ans, Valerio est locataire de sa résidence principale, à Paris. Pas étonnant, à un âge encore jeune, qu’il n’en soit pas propriétaire, avec un prix du mètre carré qui tangente les 9 600 euros dans la capitale. Plus surprenant, Valerio est propriétaire… de neuf biens immobiliers qu’il loue en région parisienne. «J’ai décidé de rester locataire à Paris car le loyer est inférieur à la mensualité de crédit que je rembourserais si j’y achetais un appartement. C’est une stratégie totalement financière», explique-il à Capital. En 2018, doté d’un «petit capital» qu’il entend faire fructifier, Valerio se lance dans l’investissement locatif en achetant deux studios en petite couronne, le premier au prix de 50 000 euros et le second, pour 60 000 euros.
«C’était une période très sympa pour l’investissement locatif, avec les financements à 110%», se souvient-il. Les taux de crédit baissaient, pour atteindre deux ans plus tard un plancher à 1%, et les banques acceptaient des dossiers sans apport personnel pour financer les frais de notaire, de garantie et de dossier, qui représentent environ 10% du prix d’achat. En 2019, Valerio achète une maison qu’il divise en chambres, façon coliving, en proche banlieue, toujours. Il en achète une deuxième et ainsi de suite. A raison d’un ou deux investissements par an, le quarantenaire possède aujourd’hui neuf appartements et maisons, qu’il loue à une vingtaine de locataires, en meublé de longue durée, en «Airbnb», en colocation et en coliving.
Investir en loueur meublé professionnel
Un parc locatif qui lui procure «entre 3 000 et 4 000 euros de revenus net par mois», indique-t-il. Ses revenus locatifs dépassant désormais le seuil de 23 000 euros par an, Valerio a quitté le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour celui de loueur meublé professionnel (LMP), qui permet d’amortir de façon plus avantageuse les coûts associés aux logements. Aussi confortables soient ses revenus locatifs, Valerio n’envisage pas de quitter son poste en CDI dans le conseil aux entreprises. «Si j’atteins un jour les 5 000 euros net de revenus locatifs mensuels, je me poserai peut-être la question», sourit-il.
Il faut dire que la gestion de ses biens immobiliers s’apparente à un vrai boulot, Valerio ayant choisi de se passer des services d’une agence immobilière car «les frais dégradent la rentabilité des investissements». Eau qui coule du plafond dans un appartement un dimanche à 22 heures, locataire qui arrache un sèche-serviette dans un Airbnb alors que le suivant emménage le lendemain, coup de fil de la police en vue d’une perquisition dans un logement pour trafic de drogue, évacuation d’un immeuble en raison de planchers mangés par des insectes xylophages… «Il faut avoir la capacité de gérer le stress», prévient Valerio.
Panneaux solaires : propriétaires, cet oubli risque de vous coûter très cher
Que du bénéfice dans 20 ans !
Et suffisamment d’abnégation pour faire une croix sur des week-ends et des vacances. «Le week-end, je ne me demande pas où je vais me promener mais sur quel chantier d’appartement je vais aller», décrit celui qui habite «à 30 minutes maximum» des biens qu’il loue. Heureusement, avec un papa dans le bâtiment et des jobs d’étudiant sur les chantiers, les travaux, ça le connaît, Valerio : «Il faut essayer de trouver les bons partenaires, les entreprises qui peuvent faire les réparations à votre place. Lorsque le sèche-serviettes a été arraché dans le Airbnb, j’étais au mariage de mon frère, à l’étranger !»
Investir tout près de chez lui, en Ile-de-France, expose par ailleurs Valerio à l’encadrement des loyers, expérimenté dans plusieurs communes de la région depuis quelques années. Certes mais celle-ci étant l’archétype des zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre, Valerio n’a «quasiment pas de vacance locative». Quid d’une autre réglementation récente, à savoir l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques ? «J’ai dû faire des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE (diagnostic de performance énergétique, NDLR) de certains biens», reconnaît le jeune bailleur. Tout en soulignant que, «dans 20 ans, quand j’aurai remboursé les crédits sur mes investissements locatifs, ce ne sera plus que du bénéfice !» Si, comme lui, vous êtes un investisseur locatif heureux, malgré l’encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique et autres évolutions réglementaires, n’hésitez pas à témoigner à votre tour, anonymement si vous le souhaitez, en nous écrivant à [email protected].
Je témoigne
