Agir au plus vite face à l’urgence. Lundi 5 juin, la Première ministre Élisabeth Borne a présenté une série de mesures pour faire face à la crise du logement. Ses annonces découlent des dizaines de propositions formulées par le Conseil national de la refondation (CNR) Logement, dont les participants ont rendu leurs conclusions après six mois de travail. Les mesures concernent entre autres les conditions d'accès au crédit, la construction neuve, les aides à la rénovation ou encore la fiscalité des revenus locatifs. Ces annonces ont toutefois été qualifiées de “décevantes” par les deux co-rapporteurs du CNR, Christophe Robert (président de la Fondation Abbé Pierre) et Véronique Bédague (présidente du groupe de promotion immobilière Nexity). Et plus globalement, elles ont été jugées insuffisantes par l’écrasante majorité des acteurs du monde de l’immobilier, au vu de la crise que le secteur traverse actuellement. Le ministre du Logement, Olivier Klein, a reçu Capital au lendemain de la présentation du CNR, pour défendre les choix de l’exécutif.
La majorité des acteurs de l’immobilier estiment que les annonces du gouvernement pour faire face à la crise du logement sont largement insuffisantes. Pascal Boulanger, le patron de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a même déclaré : “Ces mesures, ce n’est que du vent.” Quelle est votre réaction ?
Olivier Klein : Ces propos sont démesurés et contraires à la réalité des propositions qui sont faites. Je ne crois pas que le statu quo aurait répondu aux problématiques que l’on connaît. Il y a une crise de l’offre depuis 2020 : le nombre de constructions n’est pas suffisant. L’Etat va lancer le rachat de 47.000 logements neufs via Action Logement et la Caisse des dépôts et des consignations. L’acquisition de ces logements par la puissance publique et ses alliés est une réponse à la crise. Nous avons aussi prolongé le prêt à taux zéro jusqu’en 2027, je me suis battu pour maintenir ce dispositif parce que j’y crois beaucoup. Il permet aux classes moyennes d’accéder à la propriété dans une période où les taux de crédit sont au plus haut. Ce sont 600 millions d'euros par an qui seront dédiés à ce dispositif prolongé, alors qu’il était supposé s’arrêter.
Vous dites vouloir encourager la construction de nouveaux logements mais vous supprimez dans le même temps le dispositif Pinel, censé doper l’investissement et la construction de biens neufs. N’est-ce pas contradictoire ?
Le Pinel tel qu’il existe aujourd’hui n’a pas empêché la crise du logement. Le Pinel, c’est 50.000 logements sur les plus de 400.000 construits chaque année. C’est un dispositif qui n’est pas assez efficace, en matière de qualité de construction ou de garantie que les loyers soient bien sous les prix du marché. Dans cette période où l'argent public est de plus en plus rare, le gouvernement fait le choix de privilégier l'acquisition de logements locatifs intermédiaires (logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché, ndlr).
L’objectif n’est pas de pénaliser l’investisseur locatif, qui a toujours des possibilités pour acheter. Nous allons réfléchir à une homogénéisation des fiscalités des revenus locatifs dans le but d’inciter les bailleurs à privilégier la location longue durée. Et cela passera peut-être par une fiscalité moins avantageuse pour les meublés touristiques.
Les locataires ont de grosses difficultés à trouver des logements, notamment en zone tendue, en raison du manque d'offre. Allez-vous prendre des mesures pour améliorer la situation ?
Il faut créer des logements ! On a par exemple donné la possibilité aux villes d’augmenter la fiscalité sur les résidences secondaires, pour inciter les propriétaires à mettre en vente leur logement ou à le mettre en location. Il faut également repérer les logements vacants et comprendre pourquoi un certain nombre de propriétaires refusent de mettre leurs biens en location. Souvent, ils sont inquiets à l’idée de réaliser des travaux. Nous devons les accompagner dans leurs démarches.
Nous avons par ailleurs décidé de plus que doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale (caution locative gratuite dans le cadre d’une convention entre l’Etat et Action Logement, ndlr). D’ici 2027, deux millions de personnes supplémentaires y seront éligibles, des jeunes et des salariés modestes. Le but est de rassurer les propriétaires et de favoriser l’accession à la location.
Le gouvernement est-il favorable à un assouplissement des règles d’accès au crédit immobilier ? La règle qui limite le taux d’endettement des ménages à 35% pourrait-elle être modifiée ?
Les banques ont déjà la possibilité de déroger à cette règle pour 20% des dossiers maximum, mais aujourd’hui, seulement 13% des dossiers bénéficient de ces conditions d’assouplissement. Les banques ont encore une marge de manœuvre, nous les invitons à l’utiliser. Si ce n’est pas suffisant, on réfléchira à d’autres solutions. Mais il n’est pas question de pousser les Français vers le surendettement, nous n’allons pas toucher à la règle des 35% d’endettement à court terme.
La Première ministre Elisabeth Borne a annoncé un renforcement du dispositif d’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’. Dans quelle mesure ?
L’objectif est d’atteindre 200.000 rénovations globales de logements par an à l’horizon 2024, contre environ 60.000 aujourd’hui. Pour y parvenir, on va tripler le nombre de guichets France Rénov’, afin d’améliorer l'accompagnement des ménages dans leurs démarches de travaux. Nous allons également travailler pour relever certains plafonds de revenus, afin de rendre plus de personnes éligibles aux aides. Le but est de réduire au maximum le reste à charge des ménages modestes, en favorisant par exemple l’éco-prêt à taux zéro. Il est également indispensable de simplifier au maximum les démarches administratives. Enfin, nous allons augmenter le budget de l’Etat consacré au dispositif MaPrimeRénov’ (estimé à 2,5 milliards d’euros en 2023, ndlr).
Actuellement, le dispositif MaPrimeRénov’ finance en grande majorité des chantiers dits “mono tâche”, et peu de rénovations globales. Or on sait que changer un seul élément d’un logement ne permet pas forcément de réaliser des économies d'énergie significatives…
MaPrimeRénov’ a tout de même permis la réalisation de 1,5 million de chantiers ! Changer une chaudière, ça reste efficace pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre, c’est une bonne chose pour la planète. En revanche, ce n’est pas suffisamment efficace pour le portefeuille du propriétaire. Nous allons faire en sorte que les Accompagnateurs Rénov’, qui guident les ménages dans leurs projets de travaux, accompagnent mieux les propriétaires sur les différents travaux possibles et les informent mieux sur le retour sur investissement à en attendre.
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