Logement décent : ce que vous devez savoir

C'est quoi un logement décent ?

Décence du logement : définition

Un logement décent est un bien apte à la location, exempt de risques apparents pour la sécurité physique et la santé des occupants. Ses équipements doivent permettre d'y vivre dans des conditions normales. Il doit par ailleurs répondre à des critères spécifiques en matière de sécurité, de salubrité, tout en étant économe en énergie.

Loi du 6 juillet 1989

Le contrat de bail d’un logement régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit respecter les normes de décence telles que fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Quels sont les critères pris en compte pour déterminer la décence d’un logement ?

La législation française impose aux propriétaires bailleurs des critères stricts pour garantir le bien-être et la sécurité des occupants. Ils portent sur :

• La superficie du logement
• Sa performance énergétique
• Ses équipements, lesquels doivent assurer la sécurité et la santé du locataire
• L’absence de nuisibles en tous genres.

Voyons ainsi en détail l’ensemble de ces caractéristiques définissant le logement décent.

Quelle superficie doit faire un logement proposé à la location ?

Tout d’abord, la superficie. Conformément aux dispositions de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, pour être décent, le logement doit être soit :

• D’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
• D’un volume habitable d’au moins 20 m³

Si le logement proposé à la location ne remplit pas l’un de ces deux critères, il ne peut être considéré comme décent.

Quelle performance énergétique doit obtenir un logement pour être loué ?

Consommation énergétique limitée

La décence du logement s’apprécie également du point de vue de sa consommation énergétique. Il y a une évolution récente des normes en la matière, en lien avec la question du diagnostic de performance énergétique. Ainsi, depuis 2023, le logement mis en location doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable et par an. Or, c’est le diagnostic de performance énergétique qui vient préciser la consommation d’un logement par m2.

Performance énergétique minimale à partir de 2025

La législation prévoit une évolution vers des critères plus restrictifs tout en laissant le temps aux propriétaires bailleurs de s’adapter. En fonction de l’état des logements concernés, il leur faudra faire réaliser les travaux de rénovation énergétique afin de les rendre conformes aux normes de décence, ce qui passe par une modification de la classe énergétique du DPE. Ainsi :

• À partir de 2025, le logement mis en location devra appartenir aux classes A à F du DPE
• À partir de 2028, le logement devra appartenir aux classes A à E
• À partir de 2034, le logement devra correspondre aux critères des catégories A à D du diagnostic de performance énergétique.

Bon à savoir : tant les nouveaux baux que les renouvellements et reconductions tacites sont concernés par les nouveaux critères de décence en matière énergétique.

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Quelles conditions doit remplir le bien locatif pour assurer la sécurité et la santé du locataire ?

Pour assurer la santé et la sécurité du locataire, le bien locatif doit remplir un certain nombre de conditions.

Le logement doit assurer le clos et le couvert

Cela signifie que le gros œuvre, le bâti qui accueille le logement doit être en bon état d’entretien. Il doit être solide, protéger le locataire contre les eaux de ruissellement grâce à une couverture (toit) et des menuiseries extérieures adaptées. Idem, le locataire doit être protégé contre les remontées d’eau par le sol et les infiltrations.

Le logement doit présenter des équipements sécurisés

Ainsi, les garde-corps des fenêtres et balcons, les loggias, escaliers du logement doivent garantir la sécurité des occupants et être en bon état d’entretien. Les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, réseaux d’électricité et de gaz sont conformes aux normes techniques en vigueur.

Le logement doit être assorti d’une protection contre les infiltrations et courants d’air

Le logement doit :

• garantir l'étanchéité des portes, fenêtres, murs et parois,
• être muni de cheminées avec des trappes d'aération,
• être aéré de manière suffisante avec des dispositifs de ventilation en bon état,
• permettre l’évacuation de l’humidité.

De plus, les pièces principales du logement, séjour et chambres, doivent avoir un éclairement naturel et un ouvrant donnant à l’air libre.

Les matériaux et revêtements du logement doivent être sains

Les matériaux et revêtements situés dans le logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé des occupants (peinture au plomb, amiante…)

Ces conditions sont cumulatives. Si l’une d’elles fait défaut, le logement pourra être considéré comme non décent.

Quels sont les équipements obligatoires d’un logement décent ?

On vient de le voir, les conditions du logement décent sont nombreuses. Elles se traduisent matériellement par un certain nombre d’équipements rendus obligatoires au sein du logement.

Installation eau potable et sanitaire

Le logement en location doit disposer d'une installation assurant l’alimentation en eau potable (avec débit suffisant pour l’utilisation normale des locataires) et d’évacuation d’eaux usées avec siphon empêchant la remontée des odeurs.

Une installation sanitaire intérieure avec WC séparé de la cuisine et de la pièce de prise des repas est aussi nécessaire. Ainsi qu'une installation visant à la toilette corporelle (baignoire ou douche) permettant l’intimité personnelle avec eaux chaude et froide et évacuation des eaux usées.

Bon à savoir : dans le cas d’un logement d’une seule pièce, le WC peut être situé en extérieur du logement à condition d’être situé dans le même bâtiment et de demeurer accessible.

Cuisine

Le bien doit contenir une cuisine ou un coin cuisine avec possibilité d’installation d’un appareil de cuisson, un évier raccordé à installation d’eau chaude et froide et installation d’eaux usées (autrement dit, un évier fonctionnel avec évacuation).

Réseau électrique et chauffage fonctionnels

Un réseau électrique fonctionnel permettant l’éclairage de toutes pièces, y compris de l’accès au logement et permettant le fonctionnement des appareils ménagers usuels dans le cadre de la vie quotidienne, est obligatoire.

Enfin, le logement doit être muni d'une installation permettant un chauffage fonctionnel adapté au logement avec alimentation en énergie et évacuation des produits de combustion.

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Que faire en cas de logement indécent ?

Informer le propriétaire bailleur par lettre recommandée

Le locataire qui constate que son logement n’est pas décent doit en aviser son propriétaire. Le meilleur moyen de le faire est de lui écrire, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de signaler les manquements relevés et la nature des travaux à engager.

Saisir le tribunal judiciaire

À la réception du courrier, le propriétaire doit engager les travaux nécessaires. S’il refuse, le locataire devra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement afin de le contraindre.

Le juge pourra forcer le bailleur à l’exécution des travaux et décider d’une baisse du montant du loyer (ou même de sa suspension) tant que le nécessaire n’aura pas été fait pour rendre le logement décent.

Bon à savoir : une procédure de conciliation reste une option possible via la saisine de la commission départementale de conciliation.

Déposer un signalement sur Histologe.gouv.fr

Le locataire peut signaler un logement non décent via Histologe, la plateforme dédiée du gouvernement. Le signalement sera ensuite transmis à la bonne administration (l'ADIL, la mairie de la commune, la CAF...). Puis, le locataire sera accompagné dans ses démarches.

Comment prouver la non-décence d’un logement ?

En cette matière, la preuve est libre. Toutefois, pour être certain d’obtenir gain de cause devant le tribunal, le locataire a intérêt à s’assurer les services d’un commissaire de justice (ex-huissier de justice) qui viendra établir un procès-verbal de constat concernant les manquements à la décence. Ce document, produit en justice, est difficilement contestable. Dans tous les cas, il faudra pouvoir démontrer que le logement ne satisfait pas à l’ensemble des conditions rappelées ci-avant (superficie, installations, équipements…).

Comment déclarer un logement insalubre ?

Si le danger pour la sécurité et la santé des locataires est préoccupant, il faut prendre les devants. Il est possible de signaler le logement comme insalubre auprès des autorités publiques. L’insalubrité est une procédure qui relève de la compétence de l’autorité administrative. Elle est engagée soit au travers des ARS (agences régionales de santé) soit via le service communal d’hygiène et de santé.

Ces deux autorités peuvent émettre un rapport sur lequel le préfet pourra prendre un arrêté d’insalubrité. Aussi, il faut contacter ces différentes autorités afin de requérir leur visite d’inspection sur les lieux concernés.

Quelles sanctions en cas de logement non conforme ?

Suspension du loyer

En cas de logement non conforme aux normes de décence, le bailleur peut être tenu de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité. Il peut être condamné sous astreinte (obligation de régler une somme donnée par jour tant qu’il n’aura pas engagé les travaux). Le paiement du loyer peut également être suspendu partiellement ou totalement.

Dédommagements au profit du locataire

Ces sanctions ne sont pas exclusives d’autres dédommagements du préjudice subi par le ou les locataires du logement. Autrement dit, mieux vaut pour le bailleur mettre le logement en conformité sans tarder afin de limiter le préjudice des occupants.