Certains propriétaires pensaient leur logement devenu impossible à louer. Pourtant, un changement de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourrait suffire à faire sortir des milliers de biens des classes F et G. Ce jeudi 21 mai, le gouvernement réunissait les premières assises du diagnostic immobilier, alors que l’exécutif envisage de poursuivre la révision du coefficient appliqué aux logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est aujourd’hui fixé à 1,9, contre 2,58 avant 2021.
Ces évolutions ont déjà amélioré l’étiquette énergétique de certains logements, parfois sans travaux. Selon Bercy, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique. « J’ai déjà vu des logements passer de G à F uniquement grâce au changement de coefficient », explique Xavier Taquet, diagnostiqueur immobilier indépendant. Plusieurs acteurs du secteur anticipent désormais un possible abaissement du CEP vers 1,7.
Pourquoi certains logements électriques étaient particulièrement pénalisés
Le DPE ne mesure pas uniquement la consommation réelle d’un logement : il repose aussi sur des coefficients techniques de conversion de l’énergie. Or ce mécanisme pénalisait particulièrement certains petits logements chauffés à l’électricité, notamment les chambres de bonne parisiennes ou les studios situés au dernier étage. « Les logements au rez-de-chaussée et au dernier étage sont souvent les plus pénalisés », explique Xavier Taquet.
« Dans énormément d’immeubles anciens, il n’existe aucune isolation sous toiture, ce qui entraîne d’importantes déperditions thermiques. » Résultat : certains logements pouvaient basculer en F ou en G malgré une consommation relativement modérée. Pour le gouvernement, cette évolution vise notamment à corriger une inégalité de traitement qui pénalisait jusqu’ici certains logements chauffés à l’électricité.
Des logements reclassés… sans amélioration réelle ?
Cette perspective est loin d’être perçue négativement par l’ensemble du secteur. Plusieurs organisations de propriétaires et professionnels de l’immobilier voient dans ce recalcule un moyen de desserrer la pression sur un marché locatif déjà sous tension. Avec l’interdiction progressive des logements G puis F, de nombreux bailleurs se retrouvent confrontés à des travaux coûteux. La Fnaim s’est d’ailleurs réjouie des précédentes évolutions du calcul du DPE, jugées plus favorables aux logements chauffés à l’électricité.
Pour autant, ce recalcul ne fait pas l’unanimité. Certains experts estiment qu’il permet surtout de faire baisser artificiellement le nombre de passoires thermiques. « Un logement peut sortir du statut de passoire thermique sans que la facture du locataire change réellement », prévient Xavier Taquet. Le diagnostiqueur estime néanmoins que l’exécutif cherche avant tout à desserrer la pression sur un marché locatif déjà saturé. « On a retiré entre 850 000 et 870 000 logements du marché locatif sur un marché déjà extrêmement tendu », souligne-t-il.
Derrière cette réforme se joue aussi un enjeu économique majeur : face à ces nombreux changements, certains propriétaires ont suspendu leurs travaux énergétiques dans l’attente des nouveaux calculs, tandis que d’autres ont préféré vendre leur bien sans savoir, avant la possible entrée en vigueur des nouvelles restrictions. « C'était le cas avec la réforme de 2021, certaines personnes avaient vendu au rabais avant le passage à 1,9 », affirme-t-il.
Le DPE devenu une arme de négociation immobilière
Le classement énergétique influence désormais directement la valeur des biens. « Entre un DPE D et un DPE F ou G, la négociation peut atteindre entre 15 % et 25 % », estime Xavier Taquet. Le diagnostiqueur évoque notamment le cas récent d’un appartement acheté 1,7 million d’euros à Paris avec un DPE affiché en D, finalement recalculé en E après vérification. Une seule lettre peut désormais faire perdre plusieurs centaines de milliers d’euros à un propriétaire.
Ces évolutions alimentent une forte anxiété chez les petits bailleurs. « La majorité des petits propriétaires ont peur », observe le diagnostiqueur, qui affirme n’avoir « jamais autant travaillé » depuis les évolutions successives du DPE. Selon une étude publiée en mai 2026 par la start-up spécialisée Krno, un abaissement encore plus important du coefficient pourrait reclasser jusqu’à 2,28 millions de logements, soit plus de la moitié des passoires thermiques recensées en France.
Derrière cette révision technique, une question demeure : améliore-t-on réellement la qualité énergétique des logements… Ou bien cherche-t-on surtout à éviter une nouvelle contraction du marché locatif ?
