Mi-février, vous savez déjà où vous serez. À La Rosière, en Savoie, votre station de ski favorite depuis vingt ans. Profitez-en, car le meublé que vous louez chaque hiver ne sera peut-être plus disponible l’an prochain. Comment ? À chaque fin de vacances, vous prenez pourtant soin de prévenir le sympathique bailleur de votre retour, l'année prochaine.
Eh oui, mais son meublé, étiqueté G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), constitue la pire des passoires thermiques. Il n’y fait pas très chaud, convenez-vous, mais comme vous n’y passez qu’une semaine par an, avec polaire, col roulé et radiateur grille-pain réglé au maximum, vous n’y voyez guère d’inconvénient.
Les logements notés G seront exclus du marché locatif dès le 1er janvier 2025
Le gouvernement n’est pas de cet avis. Au nom de la lutte contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique, mais aussi contre la prolifération des locations Airbnb au détriment des logements permanents, il entend désormais appliquer à ce type de meublés touristiques les mêmes interdictions de location que celles imposées par la loi Climat et résilience aux résidences principales. Soit, selon le calendrier établi, une exclusion du marché locatif de tous les logements notés G dès le 1er janvier 2025, puis de ceux classés F en 2028, et enfin de tous les étiquetés E, en 2034.
Si les meublés de tourisme venaient eux aussi à subir de telles règles, comme le prévoit une proposition de loi (PPL) transpartisane portée par les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, «les conséquences seraient catastrophiques», s’alarme Jean-Luc Boch, président de l’Association nationale des maires de stations de montagne (ANMSM). Altitude oblige, avec son corollaire de neige, de vent et de froid, les logements des quelque 300 stations de ski françaises n’ont en effet rien de performant au niveau thermique: ils sont plus de 13% à être étiquetés G, tandis que près de 18% d’entre eux écopent d’une note F, et 37% d’une note E, selon la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). «L’interdiction de louer concerne potentiellement plus des deux tiers des biens de ces stations», résume le syndicat professionnel.
Coup dur pour les propriétaires mais aussi pour les touristes
Le texte de loi, qui doit être à nouveau examiné fin janvier, est d’autant plus préoccupant que l’activité locale peut difficilement se passer de ces logements, qui sont à 90% des résidences secondaires, souvent construites dans le cadre des plans neige des années 1960 et 1970. «L’essentiel de l’hébergement touristique en montagne, ce n’est pas l’hôtellerie», confirme Emilie Bonnivard, députée LR de Savoie et rapporteure du budget du tourisme.
Les propriétaires de ces petits 30 mètres carrés, qui comptaient sur leurs revenus locatifs pour se constituer un complément de retraite mais aussi pour payer leurs charges de copropriété, ont donc de quoi s’inquiéter. Si, demain, ils ne peuvent plus louer pour cause d’indécence énergétique, cela représentera un sacré manque à gagner pour eux.
Ce n’est pas mieux côté locataires, probablement obligés de se rabattre sur les logements n’entrant pas dans le cadre de la loi, comme les résidences de tourisme Pierre et Vacances, MMV ou Odalys, considérées comme de l’immobilier commercial. Cette offre d’hébergement est en effet plus coûteuse. «Nous proposons un produit et une expérience différents, nos hôtels et résidences clubs disposant de services comme l’encadrement des enfants, le tout au sein d’une gamme quatre étoiles», détaille Arthur Courtinat, directeur général de MMV, dont les bâtiments sont de toute façon classés entre A et D. Sans compter que, avec un taux d’occupation élevé (85% en moyenne, chez MMV), ce segment pourra difficilement accueillir les refoulés des meublés touristiques.
Rénover ces biens coûte de 30 000 à 50 000 euros
Pour sortir d’une telle impasse, la solution la plus logique serait que les propriétaires de ces passoires engagent les rénovations requises. Mais cela n’a rien d’évident. «En montagne, on ne fait pas de travaux de rénovation énergétique en hiver», rappelle Arthur Courtinat. Si les meublés touristiques G étaient interdits à la location dès le 1er janvier 2025, il faudrait donc que leurs propriétaires commencent à les réhabiliter d’ici à l’été prochain, en moins de six mois. Or, les 30 000 à 50 000 euros nécessaires pour sauter quelques classes sur le DPE ne se trouvent pas sous le sabot d’un cheval, pas plus que les artisans. «Dans certaines stations, tous les logements sont G», avertit par ailleurs Jean-Luc Boch, de l’ANMSM.
L’échéance de 2025 semble d’autant plus intenable que rien ne garantit à ces bailleurs de sortir facilement du statut de passoire thermique. Christophe Demerson, ancien président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et directeur de la publication 25 millions de propriétaires, cite le cas d'un copropriétaire à Super-Besse, dans le Puy-de-Dôme, au logement demeuré G malgré d’importants travaux. Tout simplement parce que le bien se situe au 1er étage, au-dessus des boîtes aux lettres, avec la déperdition de chaleur associée. Et inutile de compter sur les pompes à chaleur, tant vantées par le gouvernement, pour être mieux classé: elles ne résistent pas au-dessous de 5 degrés.
Les maires seront libres d'adopter cette nouvelle loi
Bref, il faudra sûrement prévoir des adaptations. «Si la loi est adoptée, dans les stations de montagne, les interdictions de location de biens touristiques ne s’appliqueront, selon les modalités prévues pour les résidences principales, que si la commune a adopté un règlement de changement d’usage», explique le ministère du Logement à Capital. Tout dépendra donc des maires, qui ne sont nullement tenus de mettre en place une telle régulation, qui vise à lutter contre la prolifération de logements Airbnb, et oblige les propriétaires à obtenir en mairie le droit de placer leur bien en location courte durée (sinon, une simple déclaration préalable suffit).
Si les édiles des stations à plus de 3 000 mètres d'altitude, où personne ne réside à l’année, s’abstiendront sans doute d’imposer une telle contrainte, il y a fort à parier que ceux de stations plus «urbaines», comme Chamonix, opteront pour la réglementation. Dans de telles communes, même les meublés en règle et ayant obtenu leur autorisation de changement d’usage devront donc être au moins notés D, à terme. Car, selon l’entourage d’Annaïg Le Meur, les bailleurs de tels biens auront cinq ans pour se mettre en conformité. Pas de quoi calmer Jean-Luc Boch : «lorsque Paris décide, ça ne fonctionne pas» dans les territoires, assure-t-il.
Pour ne rien arranger, même les propriétaires respectant les normes énergétiques pourraient se voir pénalisés par la proposition de loi Le Meur-Echaniz. Rien ne prouve, en effet, qu’ils soient épargnés (avec les bailleurs en zone rurale très peu dense) de la hausse de fiscalité sur les meublés de tourisme classés que le texte prévoit en complément. Et qu’ils conserveraient donc le bénéfice d’un abattement de 71% sur leurs loyers, tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas 50 000 euros par an, quand les autres propriétaires de meublés ne pourraient plus défalquer, eux, que 30% de leurs revenus, pour une limite annuelle de 30 000 euros. Comme le craint la députée Emilie Bonnivard, une telle exception pourrait être retoquée par le Conseil constitutionnel, soucieux de ne pas discriminer certaines municipalités, comme les stations thermales, qui n’y auraient pas droit.
Normes énergétiques, nécessité d’un permis de mise en location ou rabot fiscal : voilà en tout cas de quoi dégoûter les propriétaires de meublés, et les inciter à céder leur bien, déjà largement remboursé. «On se bat depuis des années pour lutter contre l’érosion des lits qui sortent du marché locatif, car ce sont eux qui font vivre les stations de ski», soupire Emilie Bonnivard. La bataille n’est pas près de s’achever. Et on ne parle pas de boules de neige.
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