Immobilier : les stations de ski où les prix reculent et celles qui résistent

Avec des hausses moyennes de 6,6% dans les Pyrénées, 4,9% dans les Alpes ou 4,4% dans le Massif Central, l’ensemble des massifs de l’Hexagone - à l’exception des Vosges (-2%) - voient même leur prix de vente continuer à croître depuis un an. Logiquement, ce sont les Alpes (5 571 euros le mètre carré en moyenne) qui concentrent les stations de ski les plus chères avec, en tête, son Big Four : Val d’Isère (14 758 euros le mètre carré), Courchevel (12 600 euros le mètre carré), Megève (11 057 euros le mètre carré) et Méribel, tandis que les biens les plus accessibles se trouvent dans le Massif central (1 756 euros le mètre carré) et en Corse (1 576 euros le mètre carré).

Mais, attention au mirage : les volumes des transactions en montagne commencent à décélérer depuis quelques mois, avec 6477 ventes dans les Alpes entre septembre 2022 et août 2023, contre 7 705 un an plus tôt (-16%), toujours selon la Fnaim. «Nous constatons une contraction de 20 à 30% des ventes, cette année, observe le gérant de l’agence C21 Fine Home & Luxury de Saint-Gervais-les-Bains, Philippe Grisol. Pour l’instant, les propriétaires ne sont pas pressés de baisser leurs prix. Mais, logiquement, le marché devrait s’ajuster à la baisse, de 5 à 10% environ, en 2024.» Un retournement déjà perceptible, au troisième trimestre, dans une majorité des stations des Alpes (-0,4% au global par rapport au deuxième trimestre), et en particulier dans des stations considérées comme des valeurs sûres des Hautes-Alpes, de l’Isère, de la Savoie ou de la Haute-Savoie, comme Avoriaz, Les Ménuires, les Deux-Alpes ou les Arcs (-2,3 % par rapport au deuxième trimestre).

«Les montages n’atteindront jamais le ciel», annonce prudemment un dicton savoyard. Après des années de forte hausse, le marché de l’immobilier d’altitude connaît donc une première correction, avant de se préparer à subir plusieurs mutations majeures. Tout d’abord, son parc de logements, plus énergivore avec 31% d’étiquettes F ou G - contre 15% dans le reste du territoire - va devoir investir massivement dans la rénovation énergétique. «L’interdiction de louer les logements E, F ou G, qui interviendra entre 2025 et 2034, concernerait jusqu’à deux tiers des logements situés en stations de ski», pointe Thomas Arnéodo, coprésident de la commission location de vacances et immobilier de loisirs à la Fnaim, et agent immobilier à Avoriaz. Pour financer ces travaux, les prix de ces biens se négocient déjà «de 20 à 25 % à la baisse», estime Philippe Grisol.

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Les stations vont également devoir accélérer le développement de nouveaux centres d’intérêts pour faire face au réchauffement climatique et au moindre enneigement «qui ne pourra pas être compensé par l’enneigement artificiel», prévient la Fnaim. Une transition déjà largement entamée par de nombreuses stations «à l’année» et de basse et moyenne altitude, comme Chamonix, Saint-Gervais ou Serre-Chevalier, qui attirent déjà une clientèle été comme hiver et parviennent à maintenir leurs prix, grâce à un éventail d’activités hors ski : alpinisme, randonnée, thermes, VTT, parapente, etc.

L’immobilier de montagne pourrait alors retrouver des sommets, avec la perspective des Jeux olympiques de 2030 dans les Alpes. «Comme pour les stations de la Tarentaise aux JO d’Albertville en 1992, cet évènement devrait entraîner une montée en gamme des services et des infrastructures, notamment routières, autour des stations pressenties pour recevoir des épreuves, comme Montgenèvre, Serre-Chevalier, La Clusaz ou Le Grand-Bornand», espère le président et fondateur de Cimalpes, Grégory Flon. Un soutien de poids pour les prix !

Les stations où les prix reculent le plus*

Les stations où les prix augmentent le plus*

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