Les acheteurs ont repris le pouvoir. Après plusieurs années marquées par des hausses de prix, le marché immobilier est entré dans un cycle baissier en 2023. Les tarifs ont reculé d’environ 2% sur le plan national l’année dernière, selon le site spécialisé dans l’estimation immobilière Meilleurs Agents. Un tel repli au cours d’une même année civile n’avait pas été observé depuis 2013. Dans le même temps, le nombre de ventes de logements anciens est passé sous la barre des 900 000 transactions l’année dernière, avec près d’un quart de ventes en moins par rapport à 2022.
Cette baisse de la demande va profiter aux acheteurs puisque Meilleurs Agents anticipe un un recul des prix de 4% en 2024. Le mouvement étant enclenché, les candidats à l’acquisition ont-ils intérêt à patienter encore quelques mois avant d'acquérir un bien ? Ou est-il au contraire plus intéressant d’acheter un logement rapidement afin de profiter des opportunités actuelles ? Eléments de réponse.
Rappelons tout d’abord que les acheteurs sont confrontés depuis plusieurs mois à un problème de solvabilité, en raison de la hausse spectaculaire des taux de crédit. Ces derniers ont augmenté de plus de trois points depuis le début de l’année 2022 pour atteindre 4,3% en janvier, en moyenne, pour les prêts étalés sur 20 ans. Par conséquent, la production de crédit a chuté de 40% sur un an en 2023 et de nombreux ménages privés de financement ne peuvent tout simplement plus accéder à la propriété.
Des marges de négociation de 6%
Mais pour les profils qui restent solvables malgré la hausse des taux, ce mois de janvier 2024 est une période idéale pour se lancer sur le marché, selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents. «Les candidats à l’accession se raréfient, il y a donc un nombre de biens disponibles très important sur le marché et peu de concurrence, explique t-il. Les prix restent élevés mais les acheteurs sont en position de force pour négocier et faire baisser les tarifs.» En ce début d’année 2024, 70% d’entre eux ont en effet réussi à négocier les prix à la baisse, soit 10 points de plus qu’il y a un an. En moyenne, les marges de négociation atteignent désormais 6% du prix du bien, ce qui représente une baisse de prix de 15 000 euros pour un bien affiché à 250 000 euros.
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Avec la baisse de prix annoncée en 2024, certains acheteurs pourraient cependant être tentés de patienter quelques mois pour se lancer le marché, afin de bénéficier de tarifs plus avantageux. Mais ce n’est pas forcément une bonne idée. «Quand les acheteurs vont revenir sur le marché, il deviendra très compliqué de négocier les prix à la baisse et les biens disponibles seront moins nombreux, poursuit Thomas Lefebvre. Même si les taux de crédit baissent dans les prochains mois, les acheteurs auront toujours la possibilité de renégocier leurs prêts.» De plus, si les taux se sont enfin stabilisés au début de l’année 2024, il n’est absolument pas certain qu’ils baissent de manière significative dans les prochains mois. «La baisse ne pourra réellement se confirmer que si l’inflation continue à refluer et qu’aucun choc ne vient perturber la reprise de la croissance. Mais pour l’instant, la situation est encore incertaine», conclut Thomas Lefebvre.
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