La majorité des acteurs de l’immobilier l’affirment : la baisse des prix est désormais enclenchée. Les tarifs des appartements et des maisons ont déjà commencé à flancher dans les métropoles, et le cycle baissier pourrait rapidement toucher tout le territoire. Cette baisse des prix, qui devrait se prolonger au moins jusqu’au printemps prochain, s’explique notamment par la hausse des taux de crédit et par la baisse du pouvoir d'achat des ménages. Mais est-ce le bon moment pour vendre son bien, et ainsi éviter de subir la baisse des prix ? Voici quelques éléments de réponse.
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Débutons avec des éléments de contexte. Avant le début de l’année 2022, qui marque le début de la hausse des taux de crédit, les vendeurs étaient en position de force puisqu'ils bénéficiaient d’un marché dynamique, d’une forte demande et de prix en constante augmentation. Mais avec l’explosion des taux de crédit (environ +1 point en un an), le pouvoir d’achat immobilier des ménages a baissé de manière considérable. Ce qui fait logiquement reculer les prix des logements.
Le temps joue contre les vendeurs
Ainsi, selon Meilleurs Agents, 7 des 10 plus grandes villes françaises ont vu leurs prix baisser sur un mois. Un cycle baissier s’est enclenché alors que les taux de crédit devraient continuer de flamber, pour atteindre 3% en 2023. “Le temps joue désormais contre les vendeurs, qui vont voir leurs biens dévalués dans les prochains mois, analyse Brice Cardi, président-directeur général du réseau L'Adresse. Mais les acheteurs sont également pénalisés puisqu’ils vont voir leur capacité d’emprunt plonger avec la hausse des taux.”
Dans ce contexte, les ménages qui ont un projet de vente à court ou moyen terme ont tout intérêt à vendre leur bien le plus rapidement possible. D’abord, parce que le marché immobilier étant entré dans une dynamique baissière, le bien perdra de la valeur dans les prochains mois. Ensuite, parce qu’avec la flambée des taux de crédit, la part des ménages ayant accès au crédit va progressivement diminuer, ce qui a pour conséquence de limiter encore un peu plus le nombre d’acheteurs potentiels. Les délais de vente vont donc sûrement s’allonger et le bien deviendra de plus en plus difficile à vendre.
Un coût du crédit qui augmente
Ainsi, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre leur bien afin de racheter un logement dans les prochains mois et ainsi bénéficier de la baisse des prix. Mais si vous devez souscrire un nouveau prêt pour y parvenir, ce n’est pas forcément un bon calcul. “Les prix de l’immobilier ne baissent pas assez vite pour compenser les hausses de taux de crédit”, assure Brice Cardi. Pour mieux comprendre, prenons un exemple. En tablant sur une baisse des prix de 5%, un bien qui valait 260.000 euros en 2022 n’en vaudra plus que 247.000 en 2023. Mais dans le même temps, les nouvelles hausses de taux de crédit attendues pour 2023 (aux alentours de 3% pour un prêt sur 20 ans, contre 2% en 2022) vont faire augmenter le coût du crédit de 50%. Au total, l’achat du bien coûtera à son acquéreur 4% de plus en 2023, soit une augmentation d’environ 14.000 euros. Soit plus, donc, que l’économie générée par la baisse des prix sur l’achat du nouveau logement.
Si la conjoncture actuelle ne fait pas les affaires des emprunteurs, la baisse des prix de l’immobilier pourrait en revanche être une très bonne nouvelle pour les propriétaires les plus aisés. En effet, un propriétaire qui dispose d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif peut envisager de vendre son bien au plus vite afin d’en racheter un autre - en utilisant le “cash” issu de la vente - dans plusieurs mois. Et ainsi bénéficier de la baisse des prix (sans pâtir, lui, de la hausse du coût du crédit) pour réaliser un bénéfice.
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