Immobilier : faut-il être millionnaire pour devenir propriétaire d’un château ?

«Les prix des châteaux varient énormément selon leur état, leur surface, leur époque, et leur proximité ou non avec une grande ville ou une gare TGV», décrypte Jan-Erik Alderlieste, responsable des ventes de châteaux Barnes dans les régions du centre et de l’ouest de l’Hexagone. Pour investir dans une telle bâtisse, il faut non seulement penser à prévoir le prix de vente signé chez le notaire… mais aussi anticiper attentivement les futurs travaux de rénovation à réaliser, dont les coûts peuvent parfois être supérieurs au prix de vente lui-même. Concrètement, si les montants à débourser pour des châteaux à rénover, sauf exception, dépassent rarement à la vente la barre du million et demi d’euros, il faut rajouter les coûts de rénovation.

Parmi les acquéreurs qui acceptent ces contraintes financières, on trouve une certaine proportion d’étrangers (environ 40% des ventes, selon Barnes). Mais surtout une majorité de particuliers français, et seulement quelques investisseurs institutionnels. D’après Barnes, 85% des châteaux seraient ainsi aujourd’hui entre les mains de propriétaires particuliers. «Les acquéreurs sont souvent des couples de 40, 45 ans, avec des jeunes enfants. Ils achètent car ils peuvent être à la fois des passionnés de pierre ancienne, mais aussi à la recherche d’une certaine reconnaissance sociale», explique le spécialiste.

Des frais d’entretien lourds, à ne pas sous-estimer

Toutefois, le coût d’une telle opération ne se limite pas à vos dépenses au moment de la signature de la transaction. Bien au contraire ! Les châtelains ont ensuite souvent de très lourds frais d’entretien. Toiture, charpente, façades, espaces extérieurs… Sans oublier les factures de chauffage, qui peuvent monter jusqu’à plusieurs milliers d’euros par mois lorsqu’il s’agit de chauffer des propriétés de plusieurs centaines de mètres carrés offrant qui plus est toutes les caractéristiques d’une passoire thermique.

Établir un diagnostic thermique, pour le propriétaire, peut ainsi coûter plusieurs milliers d’euros, et durer plusieurs jours. «Le diagnostic de performance énergétique, dans sa conception actuelle, stigmatise il est vrai un peu les châteaux, car il peut imposer des travaux qui dénaturent son architecture», décrit Olivier Brunet, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux. Toutefois, les châteaux classés comme des monuments historiques - il y en a 11 000 - échappent à cette règle. «L’une des solutions pour limiter les coûts, que je trouve assez astucieuse, consiste à utiliser un système de chauffage au bois pour ce type de propriété», conseille l’expert.

Parmi les autres frais engendrés par de telles bâtisses figurent les inévitables taxes foncières - à ne surtout pas négliger pour un châtelain propriétaire de centaines de mètres carrés habitables ! - ou encore les frais de gardiennage. «Certains propriétaires entretiennent eux-mêmes leurs terrains autour du château, mais d’autres peuvent aussi employer un gardien pour l’entretenir. A minima, il faut alors compter 30 000 euros annuels, charges comprises», décrypte Olivier Brunet. Les assurances habitation - on n’y pense certes moins souvent - ont également des coûts élevés par rapport à des logements plus traditionnels.

Organiser des événements permet de réduire certains coûts

Pour réduire les frais, de nombreux propriétaires ont tendance à mettre à disposition leur cadre idyllique pour l’organisation d’événements rémunérés : mariage, partie de chasse, séminaires professionnels, etc. Mais rarement toutefois, explique le réseau Barnes, les propriétaires investissent afin de tirer une rentabilité locative de leur bien. «Quand on vit dans un château, on ne retrouve pas forcément l’argent que l’on a investi. Mais on mène une vie exceptionnelle», résume Olivier Brunet.