Les parents de Camille et Sarah ont bien fait les choses. Afin d’éviter à leurs filles de payer des droits de succession élevés à leur décès, ils leur ont donné, de leur vivant, la nue-propriété de la maison familiale, eux-mêmes en gardant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de la mettre en location. Camille et Sarah bénéficient par la même occasion d’un petit pactole mais celui-ci est illiquide : il ne leur est en effet pas possible de vendre l’usufruit de la maison tant que leurs parents sont en vie. Dommage pour Camille qui, à 35 ans, aimerait bien acheter sa première résidence principale, et pour sa cadette Sarah, qui souhaite créer son entreprise. La vente de la nue-propriété leur permettrait de se constituer un apport, pour la première, et une mise de fonds, pour la seconde.
Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes, société immobilière spécialisée dans le viager et la nue-propriété, va plus loin : «Recevoir une nue-propriété, dans le cadre d’une donation, ou d’une succession lors du décès de l’un des parents, peut se transformer en cadeau empoisonné». D’abord parce que les gros travaux, comme la réfection de la toiture, sont à la charge du nue-propriétaire. Ensuite, en fonction de la valeur de la nue-propriété, celui qui la reçoit peut se retrouver redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Une acte qui garantit le droit des usufruitiers
Deux perspectives qui donnent envie de se séparer au plus vite de cette encombrante nue-propriété reçue en héritage ou par donation. Surtout dans le cas, de plus en plus fréquent, de familles recomposées où l’impossibilité de vendre la nue-propriété «entretient des liens que l’on voudrait défaire, par exemple entre la belle-mère survivante, qui garde l’usufruit du logement, et les enfants d’un premier lit du papa décédé, héritiers de la nue-propriété», explique Stanley Nahon.
C’est parce qu’un nombre croissant de ses clients se trouvent dans pareille situation que Renée Costes vient de créer un contrat, baptisé Herit’immo, qui permet aux héritiers d’une nue-propriété de la vendre sans devoir attendre le décès de l’usufruitier. Renée Costes se charge de trouver un investisseur, «un épargnant dans 90% des cas» précise Stanley Nahon, qui rachète la nue-propriété aux héritiers, leur permettant de recevoir immédiatement la valeur de celle-ci en espèces sonnantes et trébuchantes. Cet acte, qui se fait devant notaire, «garantit le droit des usufruitiers d’habiter le logement ou de le mettre en location», souligne le dirigeant. «Nous sommes les premiers à proposer cela en France», assure-t-il.
Une bonne affaire pour l’épargnant-investisseur
Au décès de son père, Vincent a hérité de la nue-propriété de la maison familiale dont sa mère demeure l’usufruitière. Afin d’acheter sa résidence principale, Vincent souhaite vendre cette nue-propriété et percevoir un capital immédiat. «La solution Hérit’Immo a permis à Vincent d’acheter son appartement, sans changer le cadre de vie de sa mère qui continue de bénéficier de ses droits», illustre Stanley Nahon. Autre exemple, il y a quelques années, les parents de Julie et Antoine leur ont donné la nue-propriété de leur maison. Aujourd'hui, Antoine souhaite investir dans un projet immobilier personnel et Julie n'envisage pas de conserver la maison à long terme. Le contrat Herit’Immo leur a permis de vendre cette nue-propriété et de récupérer le capital correspondant, tout en laissant leurs parents continuer à vivre dans la maison comme avant.
Quant à l’épargnant ou à l’investisseur institutionnel, à l’image du fonds Certivia de la Caisse des dépôts, qui acquiert la nue-propriété, il réalise une belle affaire en achetant un bien immobilier moins cher. Par exemple, il débourse seulement 150 000 euros pour acquérir la nue-propriété d’une maison dont il récupérera mécaniquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier. Une affaire de patience, toutefois, l’usufruitier pouvant vivre encore longtemps…
