C’est un mal insidieux, qu’on n’a pas vu venir. La France immobilière ne s’est pas assez occupée de son parc résidentiel « déjà là », selon l’expression désormais consacrée pour désigner le bâti construit. Elle ne l’a pas décrété, mais le résultat est sous nos yeux. A-t-elle privilégié le logement neuf et la production? Pour partie, oui: la décision publique s’est incontestablement beaucoup plus préoccupée de la construction au cours des décennies passées. D’ailleurs, l’indicateur majeur de la réussite de la politique menée a longtemps été de façon exclusive les chiffres afférents à la production, autorisations de construire, mises en chantier ou encore logements livrés. L’efficacité d’un ministre même était jugée à cette aune. Au fond, les acteurs, privés et publics, ont considéré que le maintien en l’état du parc existant suffisait. Les crédits de l’État ont davantage été investis sur le flux que sur le stock de logements. Et les professionnels immobiliers eux-mêmes ont ajusté leurs interventions sur cette logique.
On mesure aujourd’hui que le parc résidentiel existant accuse un retard considérable par rapport aux exigences de la loi Climat résilience du 22 août 2021. C’est une authentique psychose que développent le secteur professionnel et les propriétaires. On ne lit pas d’analyse de la manière dont le parc a été géré au cours des trente ou quarante années passées. Les seuls messages puissants condamnent le calendrier de la rénovation énergétique et les obligations de travaux, décrites comme irréalistes. Et si le présent et le futur proche étaient insupportables parce que le passé ne les avaient pas préparés? Ne faut-il pas, d’ailleurs, plutôt que de craindre l’urgence du moment, préparer le lendemain? Les logements classés G dans l’échelle du DPE sont interdits de relocation, soit, mais qui s’inquiète des logements F, qui tomberont sous le coup de la même contrainte en 2028? On entend même les détracteurs des interdictions de louer, fort nombreux, trouver injuste que les propriétaires occupants, eux, puissent continuer à vivre dans des logements passoires énergétiques… Paradoxal de critiquer une contrainte et de lui reprocher d’en avoir épargné une partie de la population… en oubliant la différence entre le bailleur qui vend un service à un tiers, à ce titre plus contrôlé, et un occupant, libre de son destin pour autant qu’il ne porte pas préjudice à qui que ce soit.
400 milliards pour moderniser l'habitat collectif privé
Le parc locatif privé et les copropriétés, dont il constitue une partie significative, n’ont pas évolué assez vite. Pas question de montrer du doigt les propriétaires, les copropriétaires ni les gestionnaires, ni les pouvoirs publics: ils sont, nous sommes coresponsables de cette situation. L’obsolescence du patrimoine immobilier collectif des Français, non seulement environnementale, mais plus largement technique est une douloureuse réalité. L’enjeu est considérable: on estime à 400 milliards d’euros l’enveloppe des travaux à réaliser dans le seul habitat collectif privé pour le moderniser, notamment au plan environnemental.
S’agissant du parc locatif, la question des dépôts de garantie, des retenues qui y sont faites en cas de déprédation et de l’usage effectif des retenues pour des travaux de mise à niveau, progressif lors de chaque rotation de locataire, ou plus radicale tous les dix ans par exemple, se pose. Ni les administrateurs de biens, pour la plupart, ni les bailleurs gérant en direct leur bien, n’ont eu les yeux suffisamment tournés vers le futur. Ils ont sans doute davantage optimisé le rendement, ce qui est compréhensible à court terme, qu’ils n’ont ménagé une attractivité durable. Les copropriétés n’ont pas fait mieux, avec des copropriétaires réticents à exposer des dépenses d’investissement pourtant proposées par les syndics…ou pas lorsque le syndic lui-même redoute le désaveu ou se lasse des refus. Les obligations légales tombent sur nos têtes comme des oukases sans fondement. Les mandataires, pour le parc dont ils ont la charge, soit 90% en copropriété et 1/3 en gestion locative, n’ont pas assez joué le rôle de valorisateur du patrimoine de leurs mandants, et les mandants les en ont souvent dissuadés. Association de malfaiteurs, si l’on peut dire.
Pas assez de moyens pour la rénovation
Des gestes faisant évoluer les immeubles ont été écartés, par peur du changement. On évoque par exemple aujourd’hui la surélévation comme une nouveauté, alors que les premiers acteurs s’y sont engagés depuis longtemps. Les syndics de copropriété s’y mettent, avec peine, et ont bien du mal à convaincre. L’adaptation de notre habitat, aux personnes âgées, ou à mobilité réduite, a pris du retard.
A-t-on le droit de dire de bonne foi que Climat résilience vient de nulle part? Et les lois Grenelle 1 et Grenelle 2 des 3 août 2009 et 12 juillet 2010? Sans sanction, elles ont indiqué un cap resté lettre morte. Il a fallu des dispositions plus autoritaires, aujourd’hui décriées pour leur dureté. Les diagnostics immobiliers obligatoires eux-mêmes sont mal accueillis, quand même ils ne sont assortis d’aucune contrainte de correction ni d’interdiction. Ils bousculent la conscience des propriétaires et des professionnels à leur service. Les pouvoirs publics quant à eux n’ont pas encore le réflexe prioritaire de consacrer assez de moyens à la rénovation tous azimuts: cette semaine, la ministre du logement a ferraillé avec la dernière énergie pour sauvegarder le budget de MaPrimeRénov, alors qu’étaient acquis en revanche un prêt à taux zéro puissant et un dispositif fiscal incitatifs à l’achat de logements neufs. Les décideurs doivent également d’urgence marquer plus de considération pour les professionnels du stock. Sans eux, sans leur engagement, le patrimoine privé n’évoluera pas et le retard accusé ne sera pas rattrapé. Ainsi, ne serait-il pas normal que les syndics de copropriété soient habilités à percevoir des honoraires pour étudier et préparer les décisions de travaux de rénovation écologique? À ce jour, il n’en ont pas le droit. En contrepartie, exiger d’eux plus de rigueur serait normal: est-admissible que l’obligation d’installer des dispositifs d’individualisation des frais de chauffage ne soient pas respectée, aussi parce que les gestionnaires ne l’inscrivent pas à l’ordre du jour des assemblées générales?
Deux poids, deux mesures
Enfin, l’État doit cesser d’être inéquitable: les particuliers qui autogèrent, en gestion locative voire en copropriété, ne font l’objet que de peu de contrôles, quand les administrateurs de biens sont observés et sanctionnés, parfois de façon tatillonne. Deux poids deux mesures.
Le stock de logements en France apparaît au grand jour comme essentiel, et ses maux sont désormais identifiés et insupportables. Les pathologies lourdes se nomment vacance, copropriété en difficulté, indécence et indignité. Y remédier constitue une priorité impérieuse. La filière professionnelle et les décideurs publics doivent être solidaires et complices dans cet effort, condition du bien vivre des ménages et de la réussite des politiques nationales de l’habitat.
