Bien choisir son locataire. Voici le premier et le meilleur conseil que l’on peut donner à un propriétaire afin de lui épargner au maximum les futurs impayés de loyer. Pour éviter les défaillances, le bailleur doit évidemment vérifier les informations fournies par le candidat : sa situation professionnelle, familiale, ses revenus, ses éventuelles aides au logement… le tout, en tenant compte de la qualité de ses premiers rapports avec le locataire.
Au-delà de ces précautions basiques et essentielles, les bailleurs disposent de plusieurs outils permettant de sécuriser au maximum leurs futurs loyers. Il peut même parfois s’agir de petits aménagements très simples à mettre en place. Le bailleur, par exemple, peut ainsi recevoir directement les aides aux logements de son locataire, en demandant à procéder par tiers payant. À la clé : la certitude de percevoir a minima une partie du loyer, même en cas de lourde défaillance financière de l’occupant.
Mais surtout, le bailleur peut recourir à diverses garanties pour se prémunir des impayés.
- La caution physique ou morale
Traditionnellement, le bailleur peut demander à son futur locataire de présenter une caution. Cette caution s’engage, via un contrat écrit, à payer le loyer à la place du locataire si ce dernier ne remplit pas ses obligations. Cette caution peut être une personne physique (famille, amis, etc.), ou morale.
Le bailleur peut aussi lui demander un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer (hors charge) en location nue, et à deux mois de loyer en location meublée.
- La garantie Visale
La garantie Visale, accessible sous conditions (âge, ressource, ou type de bail signé), est une caution accordée par le groupe Action Logement. Gratuite, elle est de plus en plus prisée par les jeunes qui cherchent un logement. À travers cette garantie, le groupe Action Logement se porte ainsi garant du locataire bénéficiaire auprès du bailleur en situation d’impayé.
- L’assurance loyer impayé
Le bailleur peut aussi souscrire pour lui-même une assurance loyer impayé, appelée aussi garantie des loyers impayés (GLI). Il fait alors appel à un assureur privé (sélectionné par ses propres soins ou par son gestionnaire locatif) dont le contrat permet de se faire rembourser le non-paiement des loyers et des charges, les éventuelles indemnités d’occupation à la charge du locataire et les frais de contentieux. Ce type de contrat donne aussi parfois droit à des indemnisations en cas de réparations locatives, de dégradations, de frais de déménagement ou de vacance locative.
Deux remarques importantes : d’abord, s’il souscrit une telle assurance, le bailleur ne peut exiger de son locataire une caution supplémentaire (sauf si le locataire est apprenti ou étudiant). Ensuite, le locataire doit être considéré comme solvable au moment de la souscription du contrat.
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