Organisations professionnelles et associations le martèlent à l’envi, ce que les investisseurs immobiliers souhaitent avant tout, c’est de la stabilité fiscale. Dernier changement de règles en date, apporté par la loi de finances pour 2025 : l’alourdissement de la fiscalité à la revente de la location meublée non professionnelle, ainsi privée de l’un de ses principaux avantages fiscaux. «Depuis, nous faisons face à un afflux d’investisseurs à la recherche de placements alternatifs dans l’immobilier», indique à Capital Stanley Nahon, directeur associé chez Renée Costes, société spécialisée dans «la monétisation immobilière».
Parmi les alternatives qu’il propose à ces particuliers figure l’investissement en nue-propriété. Concrètement, vous achetez les murs d’un appartement mais vous ne disposez ni de «l’usus» ni du «fructus». C’est l’usufruitier, auquel vous achetez la nue-propriété, qui possède le droit d’habiter le logement ou de le louer pour en tirer des revenus locatifs. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote de «40% à 50%» sur la valeur du bien en l’achetant, explique Stanley Nahon. Par exemple, si celui-ci vaut 300 000 euros en pleine propriété, vous ne paierez que 150 000 à 200 000 euros pour acquérir la nue-propriété. Et vous ne réglerez des frais de notaire, de l’ordre de 7% à 8% de la valeur du bien, que sur 150 000 ou 200 000 euros, et non sur 300 000 euros.
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Une fiscalité légère
Autre avantage de l’investissement en nue-propriété, vous ne paierez ni la taxe foncière ni les charges de copropriété, l’usufruitier en étant redevable. C’est encore lui qui devra s’acquitter des menus travaux dans le logement et la copropriété. Les travaux lourds, sur la toiture, les murs et la structure du bâti, sont en revanche à votre charge. Par ailleurs, comme vous ne percevez pas de loyer, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Et si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, celui-ci ne s’appliquera que sur la quote-part de la nue-propriété du bien, c’est-à-dire sur 150 000 à 200 000 euros dans notre exemple.
Les vendeurs de nue-propriétés étant généralement des retraités, en quête d’une rentrée d’argent immédiate pour rembourser un crédit ou effectuer une donation, les acquéreurs obtiennent la pleine propriété du bien au terme d’une quinzaine d’années, au décès de l’usufruitier. L’acquéreur peut alors décider de louer le bien, pour s’assurer un complément de revenus. Ou de le revendre, avec une plus-value puisqu’il cède 100% d’un bien dont il a acquis 40% à 50% et qu’il s’est écoulé environ 15 ans depuis l’achat, ce qui a permis au bien de prendre de la valeur. Comme «la revente intervient après une période de détention assez longue, on bénéficie d’abattements sur l’imposition de la plus-value», ajoute Stanley Nahon. «En investissant en nue-propriété, vous ne faites l’objet d’aucune fiscalité pendant toute la construction de l’opération. Et, si vous choisissez de revendre, la fiscalité est légère», résume l’expert.
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Acheter la nue-propriété dans le neuf ou l’ancien
C’est d’ailleurs depuis l’augmentation, il y a environ sept ans, de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), auxquelles sont soumis les revenus du patrimoine, que Stanley Nahon a vu croître l’intérêt des investisseurs pour la nue-propriété. Des investisseurs d’autant plus intéressés que la nue-propriété, par nature, ne présente aucun risque d’impayé de loyer ou de vacance locative. «Lorsque vous achetez la nue-propriété, l’usufruitier vit déjà dans le logement depuis des années, il va continuer à bien l’entretenir, cela représente un cadre très sécurisé pour l’investisseur», souligne Stanley Nahon. Il note ainsi «beaucoup d’intérêt pour la nue-propriété de la part d’expatriés», qui habitent souvent loin du lieu où ils investissent et pour qui la gestion locative ne serait donc pas simple, mais également «de la part d’investisseurs échaudés par des impayés de loyer et des dégradations du logement».
Pour investir en nue-propriété, oubliez SeLoger et consorts. Ce n’est pas sur les classiques plateformes d’annonces immobilières que vous entrerez en contact avec des vendeurs de nue-propriété mais par l’intermédiaire de spécialistes de la monétisation immobilière. A noter qu’il existe deux façons d’acheter en nue-propriété. Dans l’ancien, auprès d’un retraité qui ne souhaite garder que l’usufruit de son bien, ou dans le neuf. Dans ce dernier cas, vous achetez auprès d’un promoteur et l’usufruitier est un bailleur social, qui met le bien en location pendant 15 à 20 ans. «La profondeur de l’offre est plus importante dans l’ancien et vous pouvez obtenir la pleine propriété du bien plus rapidement que dans le neuf, en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier», estime Stanley Nahon.
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