Immobilier locatif : achat cash ou à crédit, l’option la plus rentable pour vous

Une rentabilité plus forte en cas d’achat en cash…

Trois scénarios ont été étudiés par Investissement-locatif.com. Dans le premier, notre investisseur fictif, Mme Lamaison, utilise l’intégralité du pactole pour acheter un appartement de 150.000 euros à louer. Dans le deuxième, elle place entièrement son héritage sur une assurance vie. Dans le troisième, enfin, Mme Lamaison divise la somme en deux : une première partie sert de garantie auprès de la banque pour pouvoir souscrire un prêt, et acheter de cette manière l’appartement de 150.000 euros à crédit ; la seconde partie est placée en assurance vie. Dans le cas du scénario de l’achat immobilier à crédit, la banque de Mme Lamaison demande comme garantie de solvabilité un apport personnel correspondant à 15% du prix du bien, soit 22.500 euros. Mme Lamaison emprunte donc 127.500 euros pour financer son achat.

Une fois ces scénarios définis clairement, regardons maintenant lesquels sont les plus rentables. Pour les besoins de l’exercice, nous avons posé quelques hypothèses avec l’aide d’investissement-locatif.com. Celles-ci peuvent être bien sûr discutables, mais nous avons toutefois tenté de nous rapprocher au mieux de ce que pourrait connaître Mme Lamaison. Nous estimerons donc, pour les besoins de la démonstration, que :

• L’investissement locatif réalisé par notre bailleresse fictive, Mme Lamaison, lui garantit une rentabilité nette de 4% annuel, avant impôt, charges comprises.
• Nous avons volontairement mis de côté ici l’imposition des revenus locatifs. Celle-ci dépend en effet de trop nombreuses variables : taux marginal d’imposition, régime fiscal choisi (réel ou abattement forfaitaire), montant des charges déductibles, présence ou non de déficit foncier alimenté par des travaux sur le bien, etc. Dans le meilleur des cas, l’imposition de Mme Lamaison peut ainsi être nulle.
• La durée du prêt accordée à Mme Lamaison est de 20 ans. Pour s’approcher des taux actuellement observés sur le marché, nous définirons son taux de crédit de 2,90%, auquel il faut additionner une assurance de prêt au taux de 0,34%.
• Son assurance vie (à 100% sur le fonds euros, le support à capital garanti), très performante, lui promet une rentabilité de 2,5%. Soit un chiffre légèrement supérieur au rendement moyen observé sur ce type de placement en 2022.
• Les rendements de l’assurance vie détenue par Mme Lamaison sont imposables au régime de la “flat tax” de 30% (qui comprend le prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8% et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%).

On se rend compte à travers la simulation ci-dessus que l’investissement immobilier cash apparaît comme l’opération la plus rentable des trois scénarios (6.000 euros par an). Mais attention : gardez à l’esprit que ces tableaux sont théoriques, et ne montrent pas les risques que notre bailleresse prend lorsqu’elle investit dans l’immobilier : impayés de loyer, vacance du logement, travaux imprévus, niveaux de charges qui augmentent, etc. Dans ces conditions, opter pour un mix assurance vie/ investissement locatif apparaît peut-être moins lucratif (5.764 euros annuels), mais aussi moins risqué pour Mme Lamaison.

… mais un potentiel bien plus élevé en utilisant le levier du crédit

Il existe par ailleurs une dernière option beaucoup plus ambitieuse pour Mme Lamaison : utiliser ses 150.000 euros pour acquérir un bien immobilier d’une valeur bien supérieure. Soyons fous : imaginons ainsi que Mme Lamaison, grâce à cet apport, soit en capacité de financer l’achat d’un immeuble complet d’une valeur d’un million d'euros. Évidemment, notre exemple est fictif : il faudra à Mme Lamaison de très forts revenus pour pouvoir garantir à son banquier sa capacité à rembourser les mensualités. Étudions toutefois de plus près cet exemple théorique, afin d’évaluer l’intérêt de notre bailleresse à utiliser au maximum son épargne personnelle comme effet de levier. Pour simplifier le raisonnement, on reprend ici les mêmes hypothèses que précédemment, en ajoutant que l’immeuble de 1 million d’euros visé ici offre la même rentabilité nette de 4% que le petit appartement de 150.000 euros.

Avec cet exemple - et toute chose étant égale par ailleurs -, on peut donc observer ce que Mme Lamaison gagne si elle utilise l’intégralité de son héritage comme effet levier pour investir dans l’immobilier à crédit. Elle touchera ainsi un revenu annuel net de 23.553 euros dans notre exemple fictif. Bien sûr, sa trésorerie devra également être largement plus conséquente, ne serait-ce que pour pouvoir rembourser les mensualités de plusieurs milliers d’euros.

Néanmoins, et vous allez le comprendre très clairement à travers le tableau ci-dessous : utiliser à fond l’effet levier du crédit est certes plus risqué, mais la démarche permet de multiplier les gains potentiels. D’autant plus que Mme Lamaison pourra déduire ses intérêts d’emprunt de sa déclaration fiscale du printemps prochain, dans le cas où elle profiterait du très avantageux régime réel en location nue ou meublée.