Les prix de la pierre et les taux de crédit augmentent, certes. Mais cela ne signifie pas que l'investissement dans l’immobilier a perdu sa pertinence. Ses atouts restent attractifs : possibilité de se constituer un patrimoine à crédit, de défiscaliser tout ou partie de ses revenus locatifs, de se construire une future rente pour la retraite grâce aux loyers perçus… Sans compter sur la possibilité d’utiliser le bien pour accomplir ses propres projets de vie, ou pour transmettre à ses enfants. Pour illustrer l’intérêt de l’achat immobilier, nous avons réalisé, avec l’aide du spécialiste en investissement locatif Masteos, un classement des meilleures villes où investir parmi les 20 communes les plus peuplées de France.
Pour réaliser ce classement, nous nous sommes appuyés sur plusieurs critères indispensables. Le premier d’entre eux est le rendement locatif brut. Il correspond au ratio entre le loyer annuel pouvant être espéré par les bailleurs avant impôts et charges, et le prix d’achat moyen des biens dans la ville. Deux valeurs estimées dans chacune des 20 communes par le spécialiste Meilleurs Agents. Plus ce ratio est élevé, plus l’investissement peut ainsi se révéler - sur le papier - rentable pour le bailleur.
Nous ne pouvons évidemment toutefois nous limiter à cette seule rentabilité brute. Car il n’y a pas de rendement sans risque. Les bailleurs expérimentés le savent, la tension locative - c’est-à-dire la facilité à trouver des locataires afin de limiter le risque de vacance du logement - doit également être prise en compte. Ce critère a été élaboré en recourant au tensiomètre proposé par la plateforme LocService. Pour construire son classement, Masteos a également tenu compte du revenu moyen des habitants dans les 20 villes sélectionnées, calculé par l’Insee. L’investisseur locatif en a déduit le pouvoir d’achat immobilier moyen des habitants dans la ville.
Pour compléter son analyse, Masteos a enfin pris en compte le nombre moyen de jours nécessaires aux propriétaires pour réussir à vendre leur logement, ainsi que “l’indice de tension transactionnelle” publié par Meilleurs Agents. Cet indice évalue, sur le marché immobilier de chaque commune, si l’on trouve beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs (indice supérieur à 5%), un ratio équilibré (entre -5% et 5%) ou à l’inverse une sur-offre de logements à vendre (indice inférieur à -5%). Les résultats de ces comparaisons, nous vous les avons compilés dans le tableau ci-dessous.
Un grand intérêt pour Marseille et Montpellier, Paris à éviter
Ainsi, en prenant en compte tous ces critères, le classement établi par Masteos fait ressortir plusieurs villes où le couple rendement/risque est maximisé. Au premier rang desquelles Marseille, Montpellier et Lille. Ces trois communes marient en effet le mieux, aux yeux du spécialiste en investissement locatif, un rendement brut honorable (compris entre 4,7% et 5,2%) et un faible de risque de vacance locative (notée 9 sur l’échelle de tension locative). À l’opposé, la commune de Saint-Etienne, avec une tension locative évaluée à 2 sur une échelle de 9, apparaît plus risquée pour les investisseurs, qui, en dépit d’une rentabilité brute proche de 9%, doivent plus qu’ailleurs être attentifs à l’attractivité du quartier choisi et aux commodités proposées par leur location. Paris, enfin, apparaît comme un investissement assez peu rentable, du fait de la mise en place de l’encadrement des loyers et de ses prix à l’achat souvent prohibitifs. Selon Meilleurs Agents, le mètre carré s’y échange en moyenne à plus de 10.200 euros en février.
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