Avec le plafonnement des loyers, entré en vigueur en novembre, il devient difficile de dépasser 3% de rendement. Particulièrement pénalisés: les logements disposant de mètres carrés en soupente ou en mezzanine, nombreux dans les immeubles canuts des pentes ou du plateau de la Croix-Rousse, ainsi que les studios du vieux Lyon, de la presqu’île, de Foch et de la préfecture. «Des biens seront revendus dès l’été prochain, au départ de leurs occupants étudiants», prédit Antoine Gannat, d’ERA Lafayette.
Les surfaces en bon état
Pour ne pas trop rogner sur sa rentabilité, direction le sud du VIIIe arrondissement, La Guillotière dans le VIIe, ou encore Villette-Maisons-Neuves dans le IIIe. Dans ce dernier secteur, rue Paul-Bert, un 27 mètres carrés en bon état a ainsi été négocié à 135.000 euros, après 10.000 euros de rabais, et servira 5,3% de rendement.
Villeurbanne constitue aussi une solution de report. Que ce soit à Grandclément, où le tramway 6 est annoncé pour 2026. Ou à Flachet, très demandé. Rue Léon-Blum, ce 31 mètres carrés en bon état d’un immeuble de moins de dix ans, payé 135.000 euros, pourra par exemple se louer jusqu’à un plafond de 576 euros, soit 5,1% de rendement.
Pour du neuf en Pinel, il faudra aussi sortir des limites de la ville. «Meyzieu, Décines-Charpieu ou Bron permettent d’obtenir un rendement au-dessus de 3%», assure Frédéric Marchal, directeur général adjoint de Nexity Immobilier résidentiel. Comme pour ce 42 mètres carrés avec balcon à Bron, rue Christian-Lacouture, vendu 192.000 euros, et au loyer estimé de 540 euros.
Les surfaces avec travaux
La surchauffe menace pour ce type de biens. «Le marché est tendu, et quand le coût des travaux est estimé à 30.000 euros, la ristourne négociable n’est plus que de 20.000!», avertit Martin Menez, président du site d’investissement Bevouac. Reste quelques opportunités, comme ce grand studio de 40 mètres carrés avec terrasse et parking, rue André-Philip dans le IIIe, en rez-de-chaussée et classé passoire thermique. Il est parti à 180.000 euros avant travaux, mais bénéficiera d’un plafond de loyer de 20,8 euros par mètre carré, contre seulement 16 euros pour les deux-pièces de la même taille.
Si vous avez un bon budget, visez plutôt les surfaces de plus de 200 mètres carrés. «L’attrait pour les maisons a fait baisser leur cote, note Olivier Colcombet, porte-parole de Drimki. Si le plan est adéquat, il sera possible de les découper en studios, tout en faisant du déficit foncier.»
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Les règles en Airbnb
L’autre solution de repli face à l’encadrement des loyers reste bien sûr la location à la nuitée. Comme pour ce studio de 33,1 mètres carrés, rue Baraban dans le IIIe, vendu 217.000 euros avant 30.000 euros de travaux, et qui ne se louerait qu’à 661 euros par mois en meublé classique. «En Airbnb, il rapportera 970 euros net de frais et de vacance», assure Damien Colin, responsable hosting services d’Airbnb. Soit un rendement de 4,7%, qui grimperait à 6% en optimisant l’occupation. Encore faudra-t-il obtenir l’agrément de la mairie, qui exige une autorisation de changement d’usage et, pour les biens de plus de 60 mètres carrés dans l’hypercentre, une compensation.
Le tableau de bord de l’investisseur
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Drimki, Bevouac, Nexity.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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