Depuis deux ans, le prix des biens locatifs a bondi, jusqu’à + 20% (soit 5.500 euros en moyenne le mètre carré), tandis que les loyers n’ont gagné que 5%. Cette forte inflation devrait se poursuivre, les permis de construire attribués étant peu nombreux. Il faut dire aussi que le plafonnement des loyers, en vigueur depuis mars 2020, ne pénalise vraiment que les propriétaires de studios loués vides du centre-ville, avec un tarif limite de 21,5 euros par mètre carré en moyenne.
Les biens en bon état
Dans les quartiers cotés (centre-ville, vieux Lille, abords de l’Université catholique), il est possible de viser 4,5% de rentabilité. Comme pour ce studio de 17 mètres carrés noté B, dans un immeuble des années 1930 proche de la Catho, payé 100.000 euros, et loué 380 euros. Mais s’intéresser aux communes chics des alentours, qui échappent au plafonnement des loyers, peut s’avérer payant. Comme Marcq-en-Barœul ou La Madeleine, directement connectées à la gare par le tramway.
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Dans le quartier Romarin de La Madeleine, ce trois-pièces de 70 mètres carrés des années 2000, en parfait état, avec garage, balcon, cave, et ascenseur, déjà loué à 1.070 euros, a par exemple coûté 280.000 euros (4,6% de rendement). Lambersart, près du pôle d’activités EuraTechnologies, offre de son côté quelques opportunités dans le neuf. Budget à prévoir: 245.000 euros pour un deux-pièces de 53 mètres carrés, avec balcon de 9 mètres carrés et parking. Son loyer plafond en Pinel, de 694 euros, servira 3,4% de rendement.
Les biens avec travaux
Plutôt que de rénover, de nombreux propriétaires vendent sans attendre. Ainsi, avenue Kennedy, dans un immeuble impeccable des années 1950, un trois-pièces de 60 mètres carrés, classé G, est parti à 170.000 euros. Son nouveau bailleur va le rénover pour 35.000 euros, avec l’objectif de décrocher une note D, et de le louer 840 euros par mois (4,9% de rentabilité).
«Les maisons de ville de Loos présentent un bon potentiel de revalorisation», signale par ailleurs Nicolas de Rycker, de l’agence du même nom. Celle-ci, de 70 mètres carrés, sur une parcelle de 130 mètres carrés, classée G, s’est vendue 105.000 euros. Après 80.000 euros de rénovation, elle passera en étiquette C, et se louera 950 euros (6,2% de rendement).
Les règles en Airbnb
Pas facile d’être dans les clous: en plus d’une autorisation de changement d’usage, il faut, dès le deuxième logement placé en location à la nuitée, opérer une compensation. Cette dernière opération est même obligatoire, dès le premier investissement, pour les trois et quatre-pièces de certaines zones, et les rez-de-chaussée d’artères commerçantes, telle la rue Nationale.
Grâce à un taux d’occupation moyen de 70%, ces biens, qui échappent à l’encadrement des loyers, valent toutefois le détour. «Ils restent très rentables, même frais de conciergerie déduits», souligne Benoît Lantez, de La Maizon Immobilier. Exemple avec ce studio de 30 mètres carrés dans le vieux Lille, acheté 150.000 euros, et nécessitant 20.000 euros de rénovation. Il rapportera 10.800 euros par an en Airbnb, net de frais d’entretien, soit un rendement de 6,4%. Contre 4,8% en location meublée classique, aux loyers plafonnés.
Le tableau de bord de l’investisseur
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : La maizon Immobilier, De rycker Transactions, Welkeys, Investissement-locatif.com, Bouygues Immobilier.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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