Immobilier locatif : comment booster vos rendements à Toulouse

Pour dépasser les 3,5% de rendement servis par les studios du centre-ville, qui nécessitent en moyenne 150.000 euros pour 25 mètres carrés, il faut viser les quartiers résidentiels de Saint-Cyprien, Croix de Pierre, les Minimes, Saint-Agne, ou Rangueil. A la limite entre ces deux derniers secteurs, ce 32 mètres carrés, dans une résidence de 2002 avec parking et terrasse, est par exemple parti à 115.000 euros. Le supplément de 5.000 euros à prévoir pour meubler ce deux-pièces déjà rénové portera alors le rendement à 5,5% (550 euros par mois). Côté neuf, les prix devraient rester à la hausse, et rogner un rendement déjà rarement supérieur à 3%. Ce trois-pièces de 58,39 mètres carrés, avec balcon de 7 mètres carrés, dans le programme Héritage près de la fac de Rangueil, a tout de même été signé sur plan à 252.000 euros. Soit, en se conformant au plafond Pinel du secteur de 658 euros, une rentabilité brute de 3,1%.

Les surfaces avec travaux

La loi climat et résilience, qui interdira dès 2025 la location des biens classés G, créera ici de nombreuses opportunités. Les immeubles en brique du centre-ville sont en effet coûteux à rénover, comme ceux des années 1960. Exemple avec ce studio de 18 mètres carrés à Saint-Agne, datant de cette période, loué 320 euros (soit 5,5% de rendement). Il nécessitera 5.000 euros pour changer les radiateurs et installer du double vitrage, sans garantie d’une meilleure note que la F actuelle…

Déjà vendu 125.000 euros, ce 33 mètres carrés va, lui, subir 25.000 euros de travaux. Mais il se louera ensuite 690 euros par mois (soit 5,5% de rentabilité). D’autres bailleurs privilégient la colocation. «Les étudiants plébiscitent toujours cette formule», constate Fabien Gobbo, d’ADL Immobilier. Après 20.000 euros de travaux, ce 66 mètres carrés au quatorzième étage sur 16 d’une tour de 1959 des allées Charles-de-Fitte, disposera d’une salle d’eau en plus, et aura été divisé en trois chambres meublées, louées 450 euros chacune. Il servira 7,7% de rendement.

Les règles en Airbnb

La location saisonnière ne connaît guère d’entrave ici, ni sur la taille de logements, ni sur leur nombre. Tout juste est-il exigé une autorisation de changement d’usage. Et les revenus annoncés sont séduisants: selon la conciergerie Welkeys, il faut compter 8.000 euros par an dans le cas d’un studio (32 euros net la nuitée, pour 70% de taux d’occupation), et 13.000 euros dans le cas d’un deux-pièces (52 euros net la nuitée, pour un taux d’occupation équivalent). «Le plus rentable reste de viser une clientèle business», conseille Claire Pouget, du groupe Quintésens.

Les surfaces qui leur sont destinées affichent un taux d’occupation de 66%, pour 6% de rendement. Comme ce trois-pièces de 60 mètres carrés, dans le quartier des Chalets, payé 230.000 euros, et pour lequel 35.000 euros de travaux sont prévus. Il devrait rapporter 16.000 euros par an, près du double qu’en location classique.

>> Notre service - Trouvez un artisan de qualité et obtenez vos aides pour votre projet d'isolation

Le tableau de bord de l’investisseur

Les professionnels qui ont participé à notre enquête : ADL Immobilier, Quintésens, Investissement-locatif.com, Welkeys, Bouygues Immobilier.

Méthodologie des prix annoncés

Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.