Investissement locatif : les dépenses des propriétaires qui explosent le plus vite

Des hausses de taux de crédit ultra-coûteuses

Le premier poste de dépense qui explose chez les bailleurs est le coût du crédit. Une majorité des propriétaires a en effet dû souscrire un prêt à sa banque pour pouvoir acheter le bien mis en location. Ils doivent donc, tous les mois, rembourser une mensualité. Petite précision méthodologique : quand on parle de mensualité ici, on inclut tout le contenu du crédit, c’est-à-dire les intérêts, le capital, et l’assurance emprunteur. Et cette mensualité explose : en un an, chez les clients de Qlower, elle est ainsi passée de 387 euros en moyenne, à 581 euros.

La raison est simple. En un an, les taux d’intérêt ont pratiquement triplé, passant d’environ 1,5% en 2022 à quasiment 5% aujourd’hui. Les mensualités des nouveaux investisseurs locatifs ont donc explosé. Pour 100 000 euros empruntés à 1,5% sur 20 ans, la mensualité est d’un propriétaire de 500 euros environ, dont 125 euros d’intérêts (soit 25% de la mensualité en début de crédit). Dorénavant, pour 100 000 euros empruntés à 5% sur 20 ans, la mensualité passe à 700 euros environ dont 420 euros d’intérêts, compare Christophe Duprat. «Ce sont bien sûr les nouveaux investisseurs qui sont le plus pénalisés par l’explosion en un an des taux d’intérêt», décrypte le spécialiste.

Une explosion des charges de copropriété

Autre poste de dépense en forte hausse : les charges de copropriété. En moyenne, chez les propriétaires suivis par Qlower, elles sont ainsi passées de 74 euros par mois en 2022 à 81 euros par mois en 2023. Soit une progression de presque 10%. «Pour certaines copropriétés, le coût de l'énergie, qui représente un tiers des frais, a été multiplié par 4», décrypte la société. «La hausse liée à l’augmentation des coûts de l’énergie n’est pas encore totalement visible à la date de ce baromètre. Les bailleurs sont toutefois prévenus, la régularisation annuelle risque d’être douloureuse, en particulier pour les copropriétés signataires de contrats à tarifs non réglementés», prévient-elle par ailleurs.

Les travaux, une contrainte ponctuelle mais coûteuse

Les propriétaires ont également vu leurs dépenses de travaux flamber en 2023. Ces dépenses représentaient 73 euros par mois en moyenne en 2023, c’est-à-dire le triple de l’année 2022 ! Bien sûr, les dépenses des bailleurs sont très hétérogènes, certains n’engageant pratiquement aucuns travaux, d’autres au contraire investissant de lourdes sommes pour rénover le logement. «Un quart du panel analysé a investi dans des travaux ces 12 derniers mois, pour un montant moyen de 3 450 euros. L’année précédente, ce montant moyen était de 1 230 euros seulement», détaille Qlower.

À noter que seulement 2% des propriétaires suivis par Qlower ont entrepris des travaux aux coûts supérieurs à 15 000 euros en 2022. «Les freins au déclenchement des travaux restent évidemment le manque de financement mais aussi les doutes croissant quant à la fiabilité de la notation DPE», interprète le spécialiste.

Impôts et taxes pèsent de plus en plus lourd

Venons-en désormais aux taxes payées par les propriétaires. En moyenne, elles ont représenté 6,5% des dépenses des bailleurs en 2022, c’est-à-dire 560 euros par an. Ces taxes, identifiées par Qlower, comprennent :

• la taxe foncière ;
• la taxe d’habitation ;
• la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) pour la location meublée ;
• la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) pour les logements détenus via des sociétés.

Or, les propriétaires l’ont certainement constaté, celles-ci ont explosé. Elles atteignent en moyenne 675 euros pour les propriétaires d’un bien mis en location, soit 21% de plus qu’en 2022. Une hausse largement alimentée, notamment, par la hausse des bases des taxes foncières qui ont fait exploser cet impôt cette année. «2024 aura la même amertume avec la revalorisation des valeurs cadastrales prévues à nouveau en hausse de plus de 4%. La taxe foncière et la CFE poursuivront donc leur augmentation», prévient par ailleurs Qlower.

Un surcoût pour les assurances bailleurs

Autre petite dépense en hausse, plus discrète celle-ci : les assurances bailleurs. Qlower rappelle que les propriétaires d’un bien mis en location peuvent souscrire quatre types d’assurances pour leur mise en location :
- l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Celle-ci, qui coûte en moyenne 12 euros par mois, devenue obligatoire en copropriété.
- la Garantie Loyer Impayé (GLI). Souscrite par moins de 11% des bailleurs, elle leur coûte en moyenne 18 euros par mois.
- l’Assurance Multirisque Habitation (MRH). Cette assurance est obligatoire, même si elle est généralement payée par le locataire.
- la Protection Juridique, qui équipe déjà plus de 40% des foyers, et qui représente environ 6 euros par mois.

En 2023, synthétise Qlower, ces divers produits d’assurance ont ainsi augmenté de 11%. «Nous nous attendons à une accélération de l’augmentation des tarifs des produits d’assurances. Cette augmentation prendra la forme d’une hausse de base de 3% due à l’augmentation des coûts de réparation, et des majorations forfaitaires (10 € par contrat) ou additionnelles (3 à 5% de plus)», prévient le spécialiste.

Des honoraires de gestion stables

Enfin, Qlower rappelle que les propriétaires qui ne louent pas par eux-mêmes leur logement doivent s’acquitter de frais de gestion. Ces frais peuvent ainsi représenter entre 4 à 10% du montant du loyer dans le cadre d’une administration déléguée. Les clients de Qlower, dont la plupart gèrent par eux-mêmes la relation avec leur locataire, lui versent un abonnement stable de 20 euros par mois.