Mais qui veut la peau des locations touristiques ? Accusés notamment de faire monter les prix de l'immobilier et d'encourager le surtourisme, les logements type Airbnb ne sont plus les bienvenus dans les villes touristiques françaises. Entre une législation qui ne cesse de se durcir et des municipalités qui multiplient les mesures pour exclure les locations de courte durée, les propriétaires de meublés touristiques sont plus que jamais dans le viseur des autorités. Malgré ce contexte morose, vous envisagez de mettre la maison familiale ou secondaire en location cet été afin de financer vos vacances ? Un parcours du combattant vous attend.
Débutons par la législation. En France, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) limite depuis 2018 à 120 jours la durée de location maximale pour une résidence principale. En ce qui concerne les résidences secondaires, les propriétaires sont contraints de réaliser une procédure dite de «changement d’usage», pour pouvoir louer leur bien dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes touristiques comme Aix-en-Provence, Biarritz ou Cannes.
Concrètement, il s’agit de demander à la mairie une autorisation pour transformer un logement en local commercial ou professionnel, afin de pouvoir louer le bien sans limite de jours. Cette procédure permet aux communes de réguler le nombre de résidences secondaires en location sur leur territoire en limitant, si besoin, le nombre d’autorisations de changement d’usage.
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Les politiques tentent de durcir les règles
Des députés Renaissance ont, quant à eux, présenté une proposition de loi afin de «remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue». Ils proposent notamment d’élargir les compétences des élus locaux afin qu’ils puissent réglementer plus fermement l’implantation des locaux à usage touristique sur leurs communes. Les députés de la majorité souhaitent également soumettre la location d’un meublé de tourisme à la réalisation d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE) et «réorganiser» la fiscalité avantageuse des logements meublés.
Certains élus veulent même aller plus loin en abaissant la durée de location maximale d’une résidence principale mais aussi secondaire à 90 jours. C’est le cas, notamment, du député Julien Bayou, qui a lancé en avril dernier un appel transpartisan pour encadrer plus fermement l’offre de location saisonnière. «Dans certains quartiers de Paris, il y a 25 fois plus de propositions de logements touristiques que d'annonces de locations simples, déplore le parlementaire écologiste. Il faut encadrer plus fermement les locations touristiques !»
Forcément, cet éventuel abaissement de la durée de location autorisée ferait fondre les revenus de certains propriétaires. Selon le dernier rapport de la plateforme AirDNA, qui analyse les données des sites de location saisonnière, louer un logement sur Airbnb coûte en moyenne 142 euros par nuit en France. Soit un gain d’environ 138 euros pour les hôtes, une fois les frais de service déduits. Un propriétaire qui loue son bien pendant 120 nuits empoche donc 16 560 euros en moyenne par an, contre seulement 12 420 euros si la limite est abaissée à 90 jours. Airbnb rappelle cependant que la grande majorité des résidences principales, qui représentent 75 % des logements mis en location sur le site, est louée moins de trois mois par an.
A Paris, les restrictions figurent parmi les plus fortes au monde
En attendant un éventuel durcissement de la législation, plusieurs communes ont déclaré la guerre aux propriétaires de meublés de tourisme et mis en place des règles strictes sur le plan local (lire page suivante). À Annecy par exemple, la vieille ville compte à elle seule 80 % des meublés touristiques… «Des quartiers entiers sont réservés aux touristes, ce qui entraîne des nuisances sonores, des allers-retours de valises ininterrompues ou encore des incivilités qui ne sont plus gérables», déplore Sophie Garcia, conseillère municipale déléguée au logement abordable et à la mixité sociale. Les villes de La Baule, Les Sables-d’Olonne ou encore Saint-Malo ont également pris des mesures, récemment, pour endiguer la prolifération de locations touristiques.
La palme revient à Paris, qui a mis en place des restrictions parmi les plus strictes au monde. Dans les quartiers touristiques de la capitale, comme le Marais, le secteur de Montmartre, le Quartier latin, les Champs-Elysées ou la tour Eiffel, les propriétaires de résidences secondaires sont obligés de compenser au triple la transformation de chaque mètre carré de logement en location saisonnière. Autrement dit, pour avoir la possibilité de louer en meublé touristique une résidence secondaire de 40 mètres carrés, un propriétaire est contraint en contrepartie de proposer un bien de 120 mètres carrés en location classique. Et gare aux contrevenants : une brigade de 30 agents est chargée à plein temps d’effectuer des contrôles dans la capitale pour déceler les locations saisonnières illicites !
Mesures mises en place par certaines villes pour limiter les locations saisonnières
Annecy : 2.200 résidences secondaires maximum
– Mise en place d’un système de quotas par quartier pour limiter le nombre de résidences secondaires en location saisonnière à 2.200 (contre environ 2.800 actuellement).
– Limitation à une seule autorisation de location touristique par propriétaire, afin d’éviter une situation de monopole dans un marché encadré.
– Fin du renouvellement tacite des autorisations de location, chaque détenteur doit formuler une nouvelle demande tous les cinq ans.
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Saint-Malo : Des quotas fixés par quartier
– Les propriétaires sont contraints de demander une autorisation à la municipalité, valable trois ans, et limitée à une par famille, pour obtenir l'autorisation de louer leur meublé touristique.
– Mise en place de quotas qui fixent un nombre limité de meublés par secteur géographique de la ville (centre historique, littoral…). Une fois les quotas atteints, plus aucune autorisation n’est délivrée par la mairie. Un système de liste d’attente est mis en place.
La Baule : Deux meublés au plus par foyer
– Nombre d'autorisations de locations de meublés touristiques limité à deux par foyer fiscal et par personne morale.
– Autorisations de location délivrées par la municipalité pour une période de trois ans. Au-delà, les propriétaires doivent formuler une nouvelle demande.
– Mise en place d’un système de compensation, qui oblige les propriétaires de résidences secondaires à proposer un logement en location classique à l’année pour pouvoir mettre plus de deux biens en location touristique.
Biarritz : Attention aux mesures de compensation
– Mise en place de mesures de compensation obligeant les propriétaires à proposer un bien en location à l’année, sur la même commune, pour obtenir l'autorisation de transformer leur résidence secondaire en meublé touristique.
– Les propriétaires sont contraints de demander un numéro d’enregistrement à la mairie pour avoir l’autorisation de mettre leur logement en location saisonnière. Cette procédure permet à la municipalité de recenser les locations touristiques.
Nice : Une autorisation de location valable six ans
– Les propriétaires de résidences secondaires doivent faire une demande de changement d’usage à la mairie pour mettre leur bien en location. L’autorisation est valable pour une durée de six ans. Elle permet à la ville de comptabiliser et réguler le nombre de locations meublées.
Les Sables-d’Olonne : Un enregistrement exigé
– Mise en place d’un système de quotas par quartier afin de limiter le nombre de résidences secondaires en location saisonnière sur la commune.
– Les propriétaires de résidences principales et secondaires sont contraints de demander un numéro d’enregistrement à la mairie pour avoir l'autorisation de mettre leur bien en location. Cette procédure permet à la municipalité de recenser et de réguler le nombre de locations saisonnières.
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