Meublé de tourisme : quelles sont les règles à respecter ?

 Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Une location meublée saisonnière et de courte durée

Le statut d’un meublé de tourisme se définit comme une location saisonnière destinée à l’hébergement d’une clientèle de passage pour une durée courte, sans y établir leur domicile. Ce statut est réglementé par le Code du tourisme et soumet les propriétaires à plusieurs obligations administratives, fiscales et légales.

Logement meublé touristique : définition légale

Un meublé de tourisme est un logement indépendant (appartement, maison ou studio) mis à disposition de manière temporaire et exclusivement à usage touristique. Le logement doit être meublé, c’est-à-dire disposer de tous les équipements nécessaires pour la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, mobilier, etc.).

Déclaration obligatoire en mairie

Tout propriétaire doit déclarer son meublé de tourisme auprès de la mairie où est situé le logement (article L324-1-1 du Code du tourisme). Cette déclaration permet d’obtenir un numéro de déclaration, souvent requis pour les plateformes de location comme Airbnb.

Conditions spécifiques pour les grandes villes

Dans les communes de plus de 200 000 habitants (et dans certaines zones tendues), si le logement n’est pas la résidence principale, il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour le transformer en meublé de tourisme. En outre, un logement considéré comme résidence principale ne peut être loué plus de 120 jours par an.

Quelle différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?

Tous les meublés de tourisme sont des locations saisonnières, mais toutes les locations saisonnières ne sont pas des meublés de tourisme. Le meublé de tourisme est une catégorie réglementée de la location saisonnière, avec des implications fiscales, administratives et urbanistiques spécifiques.

Qu’implique la nouvelle loi sur les locations meublées saisonnières de 2025 ?

La loi du 19 novembre 2024, qui vise à accroître les outils de régulation des meublés de tourisme, publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024, introduit plusieurs mesures applicables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Les logements proposés à la location en meublé de tourisme doivent désormais respecter des seuils de performance énergétique. Les biens classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025, les biens classés E le seront en 2028, et seuls les logements classés entre A et D seront autorisés à partir de 2034.

Réglementation en copropriété

Tout loueur d’un meublé de tourisme doit en informer son syndic. Les copropriétés peuvent interdire ou autoriser les meublés de tourisme. Dans les copropriétés existantes, une modification du règlement pour interdire la location en meublé de tourisme peut être votée à la majorité des deux tiers des voix, alors que, jusque-là, l’unanimité était requise.

Pouvoirs accrus des communes

Les mairies ont désormais la possibilité de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et de réserver des secteurs dans leur PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour les résidences principales. Elles peuvent aussi réduire la durée maximale de location des résidences principales aux touristes, avec un plancher fixé à 90 jours par an (contre 120 jours).

Location meublée et obligation déclarative

D’ici au 20 mai 2026, tous les loueurs de meublés de tourisme devront enregistrer leur bien via un téléservice national. Cette obligation s’applique même aux résidences principales. Le loueur devra fournir un avis d’imposition attestant que le logement est bien sa résidence principale.

Une nouvelle fiscalité pour les meublés de tourisme en 2025

Les abattements fiscaux pour les revenus tirés des meublés de tourisme sont réduits. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires de meublés touristiques doivent faire face à de nouveaux taux d’abattement fiscal :

• 50 % pour les biens classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires locatif annuel (contre 71 % jusqu’à 188 700 euros auparavant) ;
• 30 % pour les biens non classés avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50 % jusqu’à 77 700 euros auparavant).

Sanctions en cas de non-conformité

Des amendes civiles sont prévues pour les infractions aux nouvelles règles :

• Jusqu’à 10 000 euros pour défaut d’enregistrement.
• Jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
• Jusqu’à 5 000 euros pour non-respect des obligations liées au DPE.

Qu’est-ce que le changement d’usage pour un meublé de tourisme ?

Principe

Le changement d’usage pour un meublé de tourisme permet de transformer un logement initialement destiné à l’habitation en un bien utilisé pour des locations de courte durée à des fins touristiques. Cette démarche est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation (articles L631-7 et suivants), notamment dans les grandes villes et les zones tendues.

Cas où il faut demander le changement d’usage

Le changement d’usage est nécessaire en cas de location d’un bien qui n’est pas une résidence principale pour des locations de courte durée ou des séjours touristiques réguliers et répétés, notamment via des plateformes comme Airbnb, Booking, etc. Pour une résidence principale, il n’est pas requis tant que le propriétaire respecte la limite des 120 jours par an.

La compensation : une obligation dans certaines villes

Dans les communes où la pression locative est forte (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, Lyon, Bordeaux, etc.), le changement d’usage peut être soumis à une condition de compensation. Ainsi, le propriétaire doit transformer un local non destiné à l’habitation en logement résidentiel pour compenser la perte d’un logement sur le marché locatif.

Comment louer un meublé de tourisme ?

Loi sur les meublés de tourisme de 2025

La réglementation encadrant la location de meublés de tourisme en France a évolué avec la promulgation de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Cette loi, parfois appelée « loi anti-Airbnb », introduit de nouvelles obligations, applicables depuis le 1er janvier 2025 (voir ci-dessus).

Location d’une résidence principale

Les meublés de tourisme ne peuvent pas être loués plus de 120 jours par an s’il s’agit d’une résidence principale. De plus en plus de municipalités (Paris, Bordeaux, Nice, Biarritz, Toulouse ou Marseille) ont mis en place un dispositif de déclaration en mairie, afin de contrôler que la limite n’est pas dépassée.

Location d’une résidence secondaire

Dans les villes touristiques, la guerre contre ces locations est déclarée. Deux cas de figure se présentent à ceux qui veulent louer une résidence secondaire (ou locative).

• Soit elle est située dans une ville sans déficit de biens locatifs. Aucune autorisation n’est alors requise, il faut juste se déclarer en mairie.
• Soit le bien est situé dans une commune touristique ou en zone tendue au plan locatif. Il faut alors obtenir une autorisation de changement « d’usage » du bien (délivrée au compte-gouttes), mais, en plus, parfois subir une « compensation ».

En outre, à Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux, la transformation de bureaux en habitation est payante, pour un prix au mètre carré pouvant atteindre 1 000 euros.

Comment obtenir le statut de meublé de tourisme ?

Prendre en compte la réglementation locale

Il convient de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les règles de sa commune. Certaines villes, notamment les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux, imposent des procédures particulières, telles qu’une autorisation de changement d’usage et un numéro d’enregistrement, obligatoire, à afficher sur les annonces.

Déclarer le meublé de tourisme en mairie

La déclaration en mairie est obligatoire, sauf si le logement constitue une résidence principale (occupée au moins huit mois par an). Pour ce faire, il convient le formulaire Cerfa n° 14004 disponible en ligne. Il est à soumettre via le téléservice dédié ou adressez-le à votre mairie par courrier recommandé avec accusé de réception.

Respecter les règles de copropriété

Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire doit s’assurer que le règlement ne contient pas de clause interdisant la location en meublé de tourisme. Depuis 2025, les copropriétés peuvent modifier leur règlement à la majorité des deux tiers pour interdire cette activité.

Immatriculer son activité

Même en tant que particulier, il est obligatoire de déclarer son activité de location meublée au Guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est nécessaire pour vos obligations fiscales, notamment la déclaration de revenus locatifs.

Quand faire payer le loyer d’un meublé de tourisme ?

Paiement du loyer

Au plus tôt, il peut être exigé dans les trente jours qui précèdent l’arrivée du locataire. Le propriétaire fixe librement le montant du loyer et des charges. Cette disposition permet aux locataires de disposer d’un délai raisonnable pour s’acquitter du montant dû avant le début de la location.

Dépôt de garantie

Il est courant de demander un dépôt de garantie. Bien que la loi ne fixe pas de montant précis pour les meublés de tourisme, il est généralement établi entre 20 et 25 % du loyer. Ce dépôt est restitué au locataire après l’état des lieux de sortie, déduction faite, le cas échéant, des sommes nécessaires pour réparer les dommages constatés.

Absence de droit de rétractation

Il est important de noter que, pour les locations de meublés de tourisme, une fois le contrat signé, l’accord est définitif. Le locataire ne dispose d’aucun délai de rétractation et perdra les sommes versées s’il décide de ne plus venir, sauf accord amiable avec le propriétaire ou cas de force majeure (obligation professionnelle, raison de santé ou catastrophe naturelle).

Comment bien rédiger le contrat de location d’un meublé de tourisme ?

Inclure les informations sur le logement

Le contrat de location d’un meublé de tourisme doit contenir une description précise du bien loué. Cela inclut :

• l’adresse exacte du meublé ;
• le type de logement (appartement, maison, studio, etc.) ;
• la superficie (en mètres carrés) et le nombre de pièces ;
• la liste détaillée des équipements fournis (mobilier, électroménager, Internet, etc.) ;
• les parties communes ou équipements partagés (piscine, parking, jardin).

Cette section doit permettre au locataire de bien comprendre les caractéristiques du logement avant de s’engager.

Préciser les dates de location et la durée

Le contrat doit indiquer les dates précises de début et de fin de la location. Ces informations doivent être claires pour éviter tout malentendu. Par exemple, la date et l’heure d’entrée dans les lieux (check-in), et la date et l’heure de départ (check-out). Ces horaires doivent être réalistes et permettre une préparation du logement entre deux locations.

Définir le montant du loyer et des charges

Concernant le loyer et les charges, c’est le propriétaire qui en détermine le montant à sa guise. Mais pour éviter les calculs compliqués et les justificatifs à fournir, il est conseillé d’appliquer un tarif toutes charges comprises. Le montant du loyer doit être clairement mentionné dans le contrat. Il convient de préciser :

• le prix total de la location (en euros) ;
• le montant de l’acompte ou des arrhes (entre 20 % et 30 % du loyer total) et la date limite de versement ;
• les modalités de paiement (virement bancaire, chèque, espèces, etc.) ;
• les charges supplémentaires (ménage, taxe de séjour, etc.).

Attention à inclure également une clause indiquant les conséquences en cas de non-paiement ou d’annulation par le locataire (hors cas de force majeure…).

Mentionner le dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie est exigé, son montant et ses modalités doivent être précisés. Généralement, il représente entre 20 % et 25 % du loyer. Le contrat doit indiquer :

• la date et le mode de paiement du dépôt de garantie ;
• les conditions de restitution ou de retenue (en cas de dommages constatés lors de l’état des lieux de sortie) ;
• le délai de restitution après le départ du locataire.

Ajouter une clause d’annulation

Il est important de préciser, dans le contrat de location, les conditions d’annulation, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Notamment les délais pour annuler la réservation, les pénalités financières en cas d’annulation et les cas de force majeure permettant l’annulation sans frais (catastrophe naturelle, raison de santé, etc.).

Inclure une clause sur l’utilisation du logement

Le contrat doit aussi rappeler les règles d’utilisation du logement, notamment :

• L’interdiction d’utiliser le bien à des fins commerciales.
• La limitation du nombre d’occupants (en fonction de la capacité maximale prévue).
• L’obligation de respecter les voisins et le règlement de copropriété (le cas échéant).

Mentionner les obligations légales

Le contrat doit mentionner les obligations légales du locataire, comme le paiement de la taxe de séjour, ainsi que le fait que le logement doit être utilisé conformément à sa destination (hébergement temporaire). Enfin, si le bien est classé comme meublé de tourisme, cela doit être précisé avec le son classement (nombre d’étoiles).

Signer le contrat et conserver une copie

Le contrat doit être signé par les deux parties. Il convient d’indiquer les coordonnées complètes du propriétaire et du locataire : nom et prénom, adresse postale, numéro de téléphone et email. Chaque partie doit conserver une copie du contrat signé pour référence future. Une signature électronique peut être utilisée pour simplifier le processus.

Bien tout inscrire

Pour éviter les litiges, tous les droits et les devoirs du locataire sont à indiquer : période de location, heures d’arrivée et de départ, restrictions du règlement de l’immeuble (linge aux fenêtres, nuisances sonores…), ménage, autorisation ou pas d’animaux, utilisation du jardin ou du linge de maison.

Mieux vaut indiquer le maximum d’informations pratiques dans le contrat de location afin que les choses soient claires et incontestables.

Qu’est-ce qu’un bien classé en meublé de tourisme ?

Un classement des résidences touristiques

Un bien classé en meublé de tourisme est un logement meublé destiné à la location saisonnière qui a obtenu un classement officiel en fonction de critères définis par l’État. Ce classement, délivré après évaluation par un organisme accrédité, attribue au bien une note en étoiles (d’une à cinq) qui reflète sa qualité, son confort et ses équipements.

Caractéristiques d’un meublé de tourisme classé

Un bien classé en meublé de tourisme doit respecter certains critères essentiels :

• Il s’agit d’un hébergement destiné aux vacanciers ou aux voyageurs, sans possibilité d’y établir une résidence principale.
• Le logement doit être entièrement aménagé pour permettre un séjour autonome (literie, vaisselle, électroménager, mobilier).
• L’attribution du classement est effectuée par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation), selon une grille de critères spécifiques.

Une fois obtenu, le classement est valable pour une durée de cinq ans, offrant une tranquillité administrative et évitant des démarches fréquentes.

Pourquoi faire classer son habitation meublée de tourisme ?

Avantages fiscaux et exonération de la taxe d’habitation sur les meublés de tourisme

Les revenus des meublés de tourisme classés bénéficient d’avantages fiscaux, soit un abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC (contre 30 % pour les meublés non classés). En outre, certaines communes, notamment en zones touristiques, accordent une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pour les biens classés.

Une plus grande crédibilité

Le classement officiel rassure les locataires sur le niveau de confort, les équipements et les services proposés. Cela peut motiver leur choix face à d’autres offres. En effet, les étoiles (d’une à cinq) sont un gage de qualité clairement identifiable pour les touristes, en particulier les clientèles internationales.

Une meilleure visibilité

Les plateformes de réservation en ligne (comme Airbnb, Abritel ou Booking) et les offices de tourisme locaux mettent souvent en avant les biens classés. Un classement peut également justifier des tarifs de location plus élevés, notamment pour les biens classés trois étoiles et plus.

Comment faire classer son meublé de tourisme ?

Préparer le logement pour répondre aux critères de classement

Avant de demander le classement, il est essentiel de s’assurer que le logement respecte les critères définis par l’arrêté du 2 août 2010, qui encadre les meublés de tourisme. Ces critères incluent des exigences sur :

• la surface habitable et l’aménagement des pièces ;
• la qualité des équipements (literie, cuisine, salle de bain, mobilier, etc.) ;
• les services proposés (Internet, parking, équipements pour les loisirs).

Le logement doit respecter les normes de sécurité et de salubrité en vigueur, garantissant un séjour confortable et sécurisé pour les locataires.

Choisir un organisme accrédité pour réaliser le classement

Le classement des meublés de tourisme est réalisé par des organismes agréés par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Une liste est disponible auprès des préfectures ou des offices de tourisme. Il est important de comparer les offres des différents organismes, car leurs tarifs et modalités peuvent varier.

Faire évaluer le logement

La méthode d’évaluation repose sur une visite d’inspection effectuée par l’organisme évaluateur pour noter le logement selon une grille de 133 critères définis par l’État. Ces critères sont répartis en trois catégories :

• les équipements intérieurs et extérieurs et le confort général (niveau sonore, luminosité, qualité des installations) ;
• les services supplémentaires (accueil, documentation touristique, etc.) ;
• l’accessibilité et développement durable.

À l’issue de la visite, un rapport détaillé est établi, indiquant le niveau de classement recommandé (d’une à cinq étoiles). Il est possible de demander des ajustements si le logement ne satisfait pas immédiatement certains critères.

Recevoir la décision de classement

L’organisme remet un rapport de contrôle officiel indiquant le nombre d’étoiles attribuées. Ce classement est valide pour une durée de cinq ans. Il est recommandé de conserver ce document, car il peut être demandé. Le bailleur a alors 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser le classement délivré. Toute absence de refus vaut validation.

Effectuer la déclaration en mairie (Cerfa 14004*04)

Même après avoir obtenu le classement, il reste obligatoire de déclarer le meublé de tourisme auprès de la mairie. Cela se fait à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004*04, disponible en ligne ou auprès des services municipaux. Ce numéro de déclaration est indispensable pour respecter les réglementations locales et nationales, en particulier dans les zones tendues.

Mettre en avant le classement

Une fois le classement obtenu, il est possible de promouvoir le logement en utilisant les étoiles attribuées. Celles-ci doivent être clairement affichées dans les annonces et dans toute autre communication. Cela rassure les locataires potentiels et peut justifier des tarifs plus élevés en fonction du niveau de classement.

Quelle est la fiscalité applicable aux meublés de tourisme ?

Une fiscalité alourdie

La fiscalité des locations touristiques s’est alourdie : l’abattement forfaitaire sur les loyers perçus n’est plus que de 30 %, et le montant des recettes locatives annuelles à ne pas dépasser pour y avoir droit est tombé à 15 000 euros pour les locations non classées. Les revenus provenant de la location d’un meublé de tourisme sont imposés dans la catégorie des BIC.

Le régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC est accessible si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 700 euros et permet un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés de tourisme classés et de 30 % pour les meublés non classés, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles. Les recettes nettes après abattement sont ajoutées aux autres revenus.

Le régime réel simplifié

Le régime réel est obligatoire pour les revenus locatifs supérieurs à 77 700 euros. Il permet de déduire les charges réelles liées à l’activité : amortissements, frais d’entretien, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc. Attention, il exige une comptabilité rigoureuse et un suivi précis des factures et contrats.

Taxe de séjour

Les propriétaires doivent continuer à collecter la taxe de séjour, qui est fixée par la commune et varie en fonction du classement du logement et du nombre de nuitées. La gestion de la taxe de séjour peut être automatisée sur les plateformes de location en ligne.

Obligations en matière de TVA

Les meublés de tourisme classés offrant des prestations hôtelières (accueil, petit-déjeuner, ménage quotidien, etc.) sont soumis à la TVA, si les recettes dépassent 91 900 euros. Le taux applicable est généralement de 10 % (taux intermédiaire pour les services de logement touristique).

Réduction des avantages fiscaux

Depuis 2025, les abattements pour les meublés de tourisme classés ont été réduits, ce qui alourdit la fiscalité. En outre, les dispositifs d’incitation fiscale, comme l’exonération partielle de taxe foncière dans certaines communes, restent disponibles, mais soumis à des conditions plus strictes. Enfin, les revenus locatifs sont toujours soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Attention à la fraude

Et attention à la fraude pour celles et ceux qui passent par des plateformes en ligne : depuis 2020, la loi les oblige à déclarer chaque année au fisc les sommes perçues par leurs clients propriétaires et le nombre de locations, le tout à partir d’un niveau d’activité annuelle de 3 000 euros ou de 20 locations.