«Le logement est aujourd'hui le plus grand facteur d'exclusion» (Loïc Cantin, Fnaim)

Que les vendeurs abaissent leurs prétentions ! Si, en 2023, les prix ont chuté de près de 6% à Paris et de plus de 3% en région parisienne, ils ont en revanche baissé de seulement 1 à 2% dans l’ensemble de la France. Or les acquéreurs sont déterminés à faire des offres d’achat bien au-dessous des prix de vente. Mais la prise de conscience de cette nouvelle donne par les vendeurs est extrêmement lente. Le marché immobilier actuel n’est plus un marché d’opportunités mais d’utilité : on vend seulement quand on y est contraint par une séparation, une mutation ou une succession.

De combien les prix baisseront-ils cette année ?

Nous tablons sur une chute de 7 à 8% d’ici la fin 2024 pour l’ensemble de la France. Les prix baisseront à nouveau à Paris et dans la couronne parisienne, mais c’est surtout en province, particulièrement dans les villes moyennes, qui ont résisté jusque-là, que le repli devrait se faire sentir. Deux variables pourraient toutefois compromettre en partie cette prévision. D’abord, on ne peut pas totalement exclure un relèvement des taux de la Banque centrale européenne, l’inflation restant élevée. Et puis, la chute de la production de logements neufs pourrait finir par conduire des acquéreurs à accepter de payer des prix élevés dans l’ancien, tout simplement parce qu’ils ont absolument besoin de se loger.

Le choc de l'offre de logements promis par Gabriel Attal, vous y croyez ?

Non, 30 000 nouveaux logements d'ici à 2027 pour l'ensemble de la France, c'est insuffisant. L'état du marché immobilier est tel que nous avons besoin d’une véritable impulsion de l’Etat. Celui-ci doit avoir une vision stratégique, à un horizon de vingt ans, sur le logement. L’Etat n'a pas compris les mécanismes du marché immobilier. Il faut repenser l’équation du coût de la construction, alourdie par la cherté du foncier, des matières premières et des différentes réglementations, notamment environnementales. D’autant plus que le dispositif fiscal Pinel d’incitation à l'investissement locatif, qui permettait aux promoteurs de mieux vendre, disparaîtra à la fin de l'année. Dans ces conditions, comment les promoteurs, qui construisent 50% des logements sociaux en France, vont-ils pouvoir continuer à financer cette production ?

Et la proposition du Premier ministre de mobiliser les logements vacants ?

Les 3,2 millions de logements vacants en France ne sont pas forcément utilisables. La plupart d'entre eux sont situés dans la diagonale du vide, où personne aujourd’hui ne cherche à habiter, faute d’emplois et d’activités économiques suffisantes. Le coût des travaux de réhabilitation de ces logements excède parfois leur valeur vénale. A quoi s'ajoutera, à partir du 1er janvier 2025, l'interdiction de louer des logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique, particulièrement nombreux parmi les biens vacants. Sans compter que 18% des logements F et G appartiennent à des propriétaires de plus de 80 ans, qui ont sans doute d'autres priorités que leur rénovation…

Que pensez-vous des prêts hypothécaires et des prêts «in fine» suggérés par le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu pour aider les primo-accédants ?

Cette proposition méritait d’être testée auprès des banques. Celles-ci considèrent qu’il s'agit là d'une fausse bonne idée. Les prêts in fine (qui permettent à un acheteur de rembourser uniquement les intérêts de l’emprunt pendant la durée du prêt, puis le capital lors de la dernière échéance, NDLR) et hypothécaires, plus coûteux et exigeant plus de garanties, sont destinés aux investisseurs immobiliers et donc inadaptés aux primo-accédants.

Toujours en matière de crédit, faut-il aller plus loin que l’assouplissement de la norme du Haut Conseil de stabilité financière à l’automne dernier ?

Il faudrait suspendre pendant un an ou deux cette norme, qui interdit aux banques de consentir des prêts immobiliers dont les mensualités représentent plus de 35% des revenus des ménages. Cela afin de permettre aux primo-accédants, les plus impactés par la crise actuelle, de revenir sur le marché. Au passage, cela fait trente-huit ans que l’Etat, avec ses dispositifs fiscaux tels que le Méhaignerie en 1986 et le Pinel désormais, a avantagé ceux qui investissent dans le locatif au détriment des primo-accédants.

Le sort des investisseurs locatifs ne semble toutefois pas particulièrement enviable à l’heure actuelle…

C’est vrai. Selon un récent sondage d’OpinionWay, 80 % des Français interrogés n'envisagent plus d'investir dans le locatif. Comment pourrait-il en être autrement avec la disparition du Pinel, l’encadrement des loyers dans certaines métropoles et les interdictions de location de passoires thermiques ? La rénovation énergétique des 4,8 millions de logements étiquetés F et G représente un coût de 200 millions d'euros, à décaisser en quatre ans, les logements F étant interdits à la location à partir de 2028 et les G dès 2025.

Comment avez-vous accueilli la nomination du ministre du Logement, Guillaume Kasbarian ?

Soulignons d’abord que cette nomination envoie un signal positif au monde du logement, ses prises de position ces dernières années ont démontré qu’il était à l’écoute des acteurs de l’immobilier. Mais nous resterons mobilisés et vigilants. Avoir fait adopter une loi visant à lutter contre le squat va dans le bon sens, ce n’est cependant pas une fin en soi. Nous espérons qu’il saura se faire entendre. Ce dont ce secteur a besoin, plus que jamais dans la crise qu’il traverse – la plus forte de son histoire –, c'est d'un gouvernement à l’écoute du terrain, d’un chef de l’Etat qui donne au ministre du Logement une véritable feuille de route.

Emmanuel Macron doit comprendre que le logement est un besoin essentiel des Français. Aujourd'hui, le plus grand facteur d'exclusion, ce n'est pas le travail. C’est le logement, dont l’offre insuffisante et le coût élevé empêchent nombre de Français d’accepter certains postes, car cela les amènerait à habiter trop loin de leur lieu de travail. On est en train de fabriquer une France de pauvres. Comme le disait l’abbé Pierre, «gouverner, c’est loger son peuple».