Les emprunteurs sont-ils au pied du mur ? Depuis le printemps dernier, les courtiers en crédit alertent sur le blocage à venir du marché. Dans un contexte de taux encore relativement bas - 1,82% en août selon l’Observatoire Crédit Logement CSA -, les emprunteurs se retrouvent en effet confrontés à une double exigence. D’une part, les nouvelles normes d’emprunt édictées par le Haut conseil de stabilité financière, un organe présidé par Bercy, les obligent à respecter un plafond d’endettement (assurance comprise). Impossible pour les ménages de consacrer ainsi plus de 35% à leurs revenus nets avant impôt au remboursement de leurs prêts.
De l’autre, un mécanisme de protection des consommateurs - l’usure - interdit aux banques d’octroyer un crédit s’il excède un taux plafond. Cet outil anti-surendettement est calculé grâce à la moyenne des taux pratiqués au trimestre précédent, majorée d’un tiers. Il est ainsi fixé aujourd’hui à 2,57% pour les emprunts s’étalant sur plus de 20 ans. De quoi compliquer sérieusement l’accès au crédit pour nombre de ménages pourtant solvables, puisque ce plafond à respecter, historiquement faible, doit comprendre l’ensemble des frais afférents à un prêt immobilier : intérêts, assurance, frais de dossier et garantie… Des contraintes qui ne passent plus pour de nombreux ménages, à mesure que les taux augmentent.
“Depuis le 1er juillet, nous estimons à 42% la proportion de dossiers de crédit rejetés, principalement en raison du dépassement de l’usure” s’alarme ainsi dans un communiqué Olivier Landrevie, président du réseau Cafpi.
“Les premiers à avoir été exclus sont les ménages de plus de 50 ans, qui doivent s'acquitter des cotisations d’assurances très élevées, enchérit sa consœur Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux. Cela a ensuite été le tour des jeunes primo-emprunteurs à l'épargne personnelle trop faible. Aujourd’hui, seuls les trentenaires et quarantenaires avec de bons revenus parviennent à financer leurs projets”. De parole de courtier, on courrait donc presque à la catastrophe.
Le crédit continue de profiter aux primo-accédants
Pourtant, les discours alarmistes des courtiers sont balayés sans ménagement par la Banque de France. “Le crédit continue de profiter aux primo-accédants, assure le régulateur auprès de Capital. Leur poids dans la production est resté relativement stable ces dernières années, autour de 20%”. La production de crédit ne ferait que se “normaliser” ajoute-t-elle. La production de mai (+6,8% sur un an) et celle de juillet (+6,4%) se rapprochent finalement de la moyenne annuelle constatée sur les 5 dernières années (6,1%)
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En juillet, la production de crédits à l’habitat (hors renégociation) a même atteint 18,8 milliards d’euros, à seulement quelques centaines de millions d’euros de son niveau observé en mars (19,6 milliards d’euros), un mois durant lequel les blocages n’étaient qu’embryonnaires. Le delta, a priori négligeable, apparaît cependant bien plus conséquent en prenant mai comme référence. Durant ce mois, la production avait atteint 22,2 milliards d’euros.
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Bertrand Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, continue malgré tout de marteler un discours rassurant chez BFM Business ce vendredi 9 septembre : “Le crédit reste très bien financé en France” réaffirme-t-il, n’hésitant d’ailleurs pas au passage à tacler les intermédiaires du crédit, qui se plaignent d’un taux d’éviction des ménages proche de 50%. Des chiffres qu’il juge “peu crédibles”, avant de carrément qualifier les courtiers de "corporation qui veut prêter plus cher aux Français”.
Les notaires alertent aussi
Les courtiers ne sont cependant pas les seuls à pointer le fort ralentissement de la machine du crédit. Dans leur note de conjoncture parue en juillet, les notaires de France affirment ainsi clairement que les taux d’usure ‘“freinent l’accès au crédit” et “font courir un risque de blocage du marché immobilier”. L’Observatoire Crédit Logement CSA, un observateur attentif du marché du crédit, estime par ailleurs à 12,8% la diminution du nombre de prêts accordés sur le trimestre à fin août, en comparaison de 2021.
Surtout, les banques elles-mêmes témoignent de ce blocage, comme le rapporte un connaisseur de ces dossiers : “Soit comme HSBC, qui réserve le crédit immobilier à ses clients, soit comme LCL ou la Société générale, en affichant des barèmes particulièrement salés. C’est une façon discrète de se retirer du marché et près d’une banque sur deux, cet été, s’est désengagée de la sorte”, explique-t-il à Capital.
Des gestes attendus par Bercy
Pour fluidifier le marché, les professionnels du crédit proposent alors des solutions : prendre en compte uniquement la moyenne des taux du dernier trimestre/mois, afin de contemporanéiser le calcul du taux d’usure, ou bien majorer non pas d’un, mais de deux tiers les taux obtenus sur le trimestre précédent. Une autre piste serait d’exclure l’assurance de prêt du calcul du taux d’usure, contrairement à ce qu’impose actuellement le HCSF.
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Bercy, qui doit rencontrer les banques le 13 septembre pour parler pouvoir d’achat, mise plutôt sur un geste de leur part. Il pourrait prendre la forme d’un gel des taux par exemple, ou tout du moins des augmentations très modérées. La Banque de France coupe d’ailleurs court à tout espoir. “Aucune demande de réforme de calcul du taux d’usure n’a été formulée aujourd'hui, explique-t-elle à Capital. Ni par le Gouvernement, ni par les législateurs”.
Une bataille de chiffres
Désavoués, les courtiers maintiennent pourtant leurs prédictions : si le marché ne vit pas un véritable effondrement à l’heure actuelle, il ne saurait tarder. “Le blocage que l’on constate sur le terrain se concrétisera d’ici quelques mois seulement. C’est le délai nécessaire entre l’ouverture du dossier et le décaissement du prêt”, explique Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis.
Un second élément, invoqué par les intermédiaires, tente de battre en brèche le discours de la Banque de France : la nature des données. Les chiffres de la Banque de France décrivent en effet la production de crédit, exprimée en milliards d’euros. Mais comme le rapporte l’Observatoire Crédit Logement CSA, le nombre de dossiers financés, lui, diminue ! Vous l’aurez compris, cela signifie que les montants empruntés augmentent (en suivant la hausse des prix immobiliers) de sorte à maintenir à flot la production de crédit. “Si l’on analyse la situation uniquement par le prisme des montants, il est impossible de déceler le problème. Cet indicateur ne reflète donc pas les restrictions qui s’appliquent aux emprunteurs” s’exaspère Cécile Roquelaure.
Finalement, vit-on simplement une normalisation, telle que décrite par la Banque de France ? Sur le seul critère de la remontée des taux et de la production, les courtiers répondent par l'affirmative. En ce qui concerne le nombre de dossiers financés, en revanche, les avis restent irréconciliables. “Un retour à la normale, ce n’est pas refuser un ménage avec 10.000 euros de revenus car il dépasse 35% d’endettement” ironise Maël Bernier. “La formule de calcul de l’usure a été créée en 1990 dans un contexte où les taux de crédits atteignaient 9%. À moins de 2% comme aujourd’hui, majorer d’un tiers n’apporte que peu marge de manœuvre pour permettre l’accession à la propriété”, juge de son côté Pierre Chapon, fondateur du courtier en ligne Pretto.
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