C’est pratiquement du jamais-vu sur le marché immobilier. La crise du logement se traduit par une pénurie alarmante d’appartements à louer. Un nombre affolant de candidats désespérés se bousculent sur les principaux sites d’annonces immobilières, à la recherche des rares biens encore disponibles. Sur des plateformes telles que PAP.fr, les bailleurs reçoivent ainsi parfois en quelques jours plusieurs centaines de demandes de visites, pour une simple annonce de studio à louer à Paris !
Les agents immobiliers, débordés, ne peuvent malheureusement pas répondre à cette demande locative extrême dans toutes les villes, par manque de biens disponibles. Et cela, tout particulièrement dans les communes et les quartiers les plus ciblés par les étudiants, où les rares nouvelles annonces de logements disponibles s’arrachent comme des petits pains. La crise du logement favorise donc les bailleurs, qui n’ont la plupart du temps aucun mal à trouver des locataires prêts à tout pour un toit dans ce contexte. Mais évidemment beaucoup moins les candidats à la location, pour qui se loger devient parfois un vrai chemin de croix.
Un indicateur unique sur Capital pour mesurer la gravité de la crise
Si les multiples témoignages des professionnels et des malheureux candidats refoulés du marché locatif ne font aucun doute sur l’intensité de la crise, il n’existe aujourd’hui que peu d’indicateurs exhaustifs pour réussir à la quantifier. Et pour pouvoir identifier, ville par ville, voire arrondissement par arrondissement, les territoires pour lesquels la pénurie se révèle aujourd’hui la plus forte. Voilà pourquoi notre rédaction a lancé en avril dernier, avec l’assistance du spécialiste de la donnée immobilière Yanport, un indicateur unique permettant de mesurer la tension locative dans plus de 50 grandes villes, ainsi que dans l’intégralité des arrondissements de Paris, Marseille et Lyon, trimestre par trimestre.
La méthodologie* de cet indicateur, pour faire simple, repose sur la capacité de Yanport à suivre et analyser au jour le jour les annonces publiées sur les principaux portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc.), et sur les sites des grands réseaux immobiliers.
En suivant de façon continue l’offre locative et le comportement des propriétaires, Yanport peut mesurer précisément trois paramètres révélateurs de l’état actuel du marché :
- l’évolution du nombre d’annonces dans la ville,
- l'évolution de la durée moyenne des publications,
- l’évolution de la proportion de biens dont le loyer est révisé par les bailleurs.
En analysant ces paramètres, et en les comparant avec l’historique du marché locatif de la ville - l’historique de Yanport en la matière remonte jusqu’à 2016 -, le spécialiste de la donnée immobilière est en mesure de déduire si, au cours du trimestre écoulé, la tension locative s’est aggravée dans la ville, ou au contraire adoucie par rapport aux années précédentes. Cette tension locative est traduite par Yanport par une note, allant de -10 (pour les villes où la demande locative est quasiment nulle) à +10 (ville totalement saturée par le nombre de candidats à la location). “Beaucoup d’observations tournent donc globalement autour de zéro. Plus on s’éloigne de -2 ou de +2, plus le marché est considéré comme déséquilibré”, précise Ludovic Gauvin, le directeur des données chez Yanport.
Au-delà ou en dessous de ces valeurs, Yanport estime alors que le marché est soit particulièrement déséquilibré, en faveur des locataires (si la note est négative), soit particulièrement déséquilibré, en faveur des bailleurs (si la note est positive). A noter que pour des raisons méthodologiques, Yanport s’est concentré ici sur la tension locative de la période avril-juin 2023, c’est-à-dire sur le deuxième trimestre de cette année.
Aucune ville n’est épargnée par la pénurie de logement !
Résultat : de mémoire d’analyste depuis 2016, chez Yanport, jamais les indices de tension locative n'ont été aussi élevés dans les grandes villes et dans les arrondissements des trois plus grandes métropoles ! Les 2e, 3e, 4e et 16e arrondissements de Marseille affichent par exemple des notes largement supérieures à +4. Soit largement supérieure à la note de +2, considérée comme un seuil d’alarme de gros déséquilibre du marché locatif ! La tension locative se révèle également énorme à Nice (+4,82 sur notre tensiomètre), Toulon (+4,08) ou encore Orléans (+4,02).
Cette pénurie s’explique en grande partie par la réduction de l'offre locative, du fait des blocages actuels du marché immobilier. D’un côté, en raison de la très forte remontée des taux de crédit depuis maintenant plus d’un an, les jeunes actifs ont de plus en plus de mal à devenir propriétaires… et restent donc plus longtemps qu’auparavant locataires de leur logement, rétrécissant l’offre disponible ! De l’autre côté, la demande en logements n’arrête pas sa progression dans les grandes villes. Ce qui, inévitablement, conduit à des tensions locatives parfois extrêmes dans de nombreuses communes.
* Point méthodologique
Pour construire l’indicateur de tension locative, Yanport a analysé en détail comment évoluent les annonces de locations immobilières sur les principaux portails : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc. En collectant les informations publiées sur chacun de ces réseaux, Yanport peut donc suivre de façon quasiment exhaustive l’évolution du marché locatif ville par ville, voire à des échelles encore plus localisées telles que l’arrondissement.
Pour chaque ville, le spécialiste analyse trois indicateurs clés : le volume d’annonces, leur durée de publication moyenne et le nombre d’annonces dont le loyer a été révisé au cours du trimestre. “Notre raisonnement est de dire : lorsque les bailleurs ont plus de pouvoir sur le marché locatif, ils vont écouler plus facilement leur appartement. Les durées de publication seront plus faibles, les stocks de biens à louer aussi. Et les annonces sur les portails connaîtront des révisions de prix moins fréquentes”, explique Ludovic Gauvin, le directeur des données chez Yanport.
Ces données sont comparées trimestre après trimestre avec l’historique des annonces recensées par Yanport depuis 2016. Schématiquement, si les valeurs observées pour les trois critères ci-dessus s'éloignent de la moyenne de long terme, alors c’est le signal que le marché locatif se tend ou se détend. Ces écarts entre les moyennes “habituelles” et les relevés du dernier trimestre permettent ainsi d’analyser l’évolution du marché locatif.
“La distribution de nos notes est calibrée pour qu’il soit peu probable d’aller vers des chiffres extrêmes, approchant -10 ou 10”, détaille Ludovic Gauvin. “Beaucoup d’observations tournent donc globalement autour de zéro. Plus on s’éloigne de +2 ou -2, moins on a de chance de tomber sur cette valeur.” C’est donc dans les villes dont les valeurs seront inférieures à -2 ou dépasseront +2 que l’on pourra parler globalement de marché locatif détendu ou, au contraire, tendu à l’échelle de la commune ou de l’arrondissement.
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