Investissement locatif : dans quelle ville trouver facilement un locataire ? Testez notre nouvel outil

Le tensiomètre locatif permet de visualiser, chez vous, si l’équilibre entre l’offre et la demande de locations est à l’avantage ou non du bailleur. En clair : dans une ville “tendue”, le nombre de biens à louer est insuffisant au regard de la demande des locataires. Du point de vue du bailleur, c’est positif, il est donc relativement simple de trouver un candidat pour occuper la location. À l’opposé, dans une ville “détendue”, les appartements à louer sont en surnombre. Un tel scénario handicape les bailleurs, car les locataires ayant l’embarras du choix vont pouvoir se montrer logiquement plus exigeants sur le loyer, la surface, et les commodités du logement.

Notre tensiomètre vous présente ainsi, à l’aide d’une note comprise entre -10 (marché extrêmement peu tendu) et +10 (marché extrêmement tendu), l’état actuel du marché locatif dans votre ville. Une ville dont la note est de 0 est considérée comme tout à fait équilibrée entre offre et demande locative. Grâce à cet outil, nous serons en mesure de mettre à jour tous les trimestres l'évolution de la tension locative dans votre ville. Découvrez ainsi les valeurs qui ont été révélées par notre première édition du tensiomètre au cours du 1er trimestre 2023, compilées dans le tableau ci-dessous.

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Une surchauffe globale du marché locatif

Cette première édition du tensiomètre locatif permet de mettre en évidence une tendance claire : actuellement, une majorité de grandes villes est en surchauffe. Les notes pondérées de notre tensiomètre sont en effet très majoritairement supérieures à zéro : le marché locatif est donc plutôt tendu. Cela signifie que, dans la plupart des communes analysées, les locataires ont aujourd'hui des difficultés que l’an passé à trouver une location. Pour les bailleurs, trouver un locataire est donc plus simple, contrairement à ce qu’ils pouvaient vivre par exemple pendant la période de pandémie de Covid-19, ou même comparé à l'an passé.

Cette surchauffe s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs. Tout d’abord, la sortie programmée du parc locatif des passoires thermiques (notées F ou G sur le diagnostic de performance énergétique) a pu encourager de nombreux bailleurs à vendre leur logement, plutôt qu’à réaliser des travaux pour remonter la note. Ce qui a réduit l’offre, et logiquement accentué la difficulté pour les locataires à trouver un logement disponible. Ensuite, la très faible construction de nouveaux logements n’aide pas à renouveler l’offre de biens disponibles, ce qui handicape évidemment les locataires. Enfin, l’accès à la propriété s’est considérablement durci ces derniers mois, en raison de la hausse du coût du crédit. De nombreux ménages, ainsi, ont dû renoncer à leur projet d’achat immobilier. Ces ménages restent donc aujourd’hui plus longtemps dans le parc locatif, ce qui limite l’offre de biens disponibles pour les candidats à la location. “L’offre locative est en berne. Elle se mesure par l’allongement de la durée des baux et par la rotation des locataires qui faiblit”, alertait ainsi l’observatoire des loyers Clameur au mois de mars dernier. “L’accès au logement et le parcours résidentiel doivent redevenir une préoccupation majeure des pouvoirs publics”, appelait alors l’observatoire.

* Point méthodologique

Pour construire l’indicateur de tension locative, Yanport a analysé en détail comment évoluent les annonces de locations immobilières sur les principaux portails : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc. En collectant les informations publiées sur chacun de ces réseaux, Yanport peut donc suivre de façon quasiment exhaustive l’évolution du marché locatif ville par ville, voire à des échelles encore plus localisées telles que l’arrondissement.

Pour chaque ville, le spécialiste analyse trois indicateurs clés : le volume d’annonces, leur durée de publication moyenne et le nombre d’annonces dont le loyer a été révisé au cours du trimestre. “Notre raisonnement est de dire : lorsque les bailleurs ont plus de pouvoir sur le marché locatif, ils vont écouler plus facilement leur appartement. Les durées de publication seront plus faibles, les stocks de biens à louer aussi. Et les annonces sur les portails connaîtront des révisions de prix moins fréquentes”, explique Ludovic Gauvin, le directeur des données chez Yanport.

Ces données sont comparées trimestre après trimestre avec l’historique des annonces recensées par Yanport depuis 2016. Schématiquement, si les valeurs observées pour les trois critères ci-dessus s'éloignent de la moyenne de long terme, alors c’est le signal que le marché locatif se tend ou se détend. Ces écarts entre les moyennes “habituelles” et les relevés du dernier trimestre permettent ainsi d’analyser l’évolution du marché locatif.

“La distribution de nos notes est calibrée pour qu’il soit peu probable d’aller vers des chiffres extrêmes, approchant -10 ou 10”, détaille Ludovic Gauvin. “Beaucoup d’observations tournent donc globalement autour de zéro. Plus on s’éloigne de 2 ou -2, moins on a de chance de tomber sur cette valeur.” C’est donc dans les villes dont les valeurs dépasseront -2 ou 2 que l’on pourra parler globalement de marché locatif tendu ou détendu à l’échelle de la commune ou de l’arrondissement.