Location : les villes où la pénurie de logements s’aggrave en octobre

Cette crise du logement, d’une ampleur inédite, est alimentée par plusieurs facteurs. D’une part, par la crise de la construction, qui ne permet pas dans les zones urbaines tendues d’absorber les nouvelles demandes de logement. Mais aussi, et peut-être surtout, par la chute du nombre de transactions immobilières, elle-même consécutive à une hausse spectaculaire du coût du crédit. En conséquence, les candidats à la propriété ont plus de difficultés à boucler leurs financements… et restent donc plus longtemps locataires, limitant les rotations de logements en faveur des nouveaux demandeurs. Sans compter la problématique, dans certaines régions touristiques, de la prolifération des locations de courtes durées sur des plateformes de type Airbnb, Abritel ou Booking. Des locations régulièrement accusées de limiter l’offre de logement longue durée pour les habitants «locaux».

Des marchés locatifs en très grande tension à Paris, Caen, Nice ou Marseille

Dans ce contexte de forte tension locative, Capital a lancé, avec l’assistance du spécialiste de la donnée immobilière Yanport, un indicateur unique permettant de mesurer la tension locative dans de nombreuses villes, sur la base des annonces de locations publiées sur les principaux portails immobiliers : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc.

Ce «tensiomètre locatif», qui mesure la difficulté pour le bailleur à trouver ou non un locataire dans votre ville, est mis à jour et publié chaque trimestre sur beincrypto1.de. Avec cet indicateur, vous pouvez consulter la tension locative dans une cinquantaine de villes, ainsi que dans l’intégralité des arrondissements de Paris, Marseille et Lyon. Cette tension est mesurée sur une échelle allant de -100 points - commune où la demande locative est inexistante pour les bailleurs - à +100 points - là où les demandes de logement surpassent de très loin l’offre disponible.

Voici les données de notre indicateur exclusif pour le mois d’octobre.

Ainsi, parmi les 81 villes et arrondissements passés au crible, quasiment toutes sont en pénurie de biens à louer cet été ! En effet, l’immense majorité des communes, à l’exception de Limoges, Reims et Nantes - où les rapports de force entre locataires et bailleurs ont été relativement équilibrés -, présentent une note de «tension locative» positive.

Dans ces communes, les bailleurs sont donc en position de force puisqu’ils trouvent relativement aisément des candidats pour occuper leur logement. Côté locataires, c’est tout l’inverse : il n’a quasiment jamais été aussi difficile pour eux de trouver un toit.

Point méthodologique

Pour construire l’indicateur de tension locative, Yanport a analysé en détail comment évoluent les annonces de locations immobilières sur les principaux portails : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc. En collectant les informations publiées sur chacun de ces réseaux, Yanport peut donc suivre de façon quasiment exhaustive l’évolution du marché locatif ville par ville, voire à des échelles encore plus localisées telles que l’arrondissement.

Pour chaque ville, le spécialiste analyse trois indicateurs clés : le volume d’annonces, leur durée de publication moyenne et le nombre d’annonces dont le loyer a été révisé au cours du trimestre. «Notre raisonnement est de dire : lorsque les bailleurs ont plus de pouvoir sur le marché locatif, ils vont écouler plus facilement leur appartement. Les durées de publication seront plus faibles, les stocks de biens à louer aussi. Et les annonces sur les portails connaîtront des révisions de prix moins fréquentes», explique Ludovic Gauvin, le directeur des données chez Yanport.

Ces données sont comparées trimestre après trimestre avec l’historique des annonces recensées par Yanport depuis 2016. Schématiquement, si les valeurs observées pour les trois critères ci-dessus s'éloignent de la moyenne de long terme, alors c’est le signal que le marché locatif se tend ou se détend. Ces écarts entre les moyennes «habituelles» et les relevés du dernier trimestre permettent ainsi d’analyser l’évolution du marché locatif.

«La distribution de nos notes est calibrée pour qu’il soit peu probable d’aller vers des chiffres extrêmes, approchant -100 ou +100», détaille Ludovic Gauvin. «Beaucoup d’observations tournent donc globalement autour de zéro. Plus on s’éloigne de +20 ou -20, moins on a de chance de tomber sur cette valeur.» C’est donc dans les villes dont les valeurs seront inférieures à -20 ou dépasseront +20 que l’on pourra parler globalement de marché locatif détendu ou, au contraire, tendu à l’échelle de la commune ou de l’arrondissement.