Location : que faire si votre logement est insalubre ?

Une précision pour commencer : la loi oblige le bailleur à louer un logement décent. Cette notion concerne la superficie, qui doit être supérieure à 9 mètres carrés (loi Carrez), le confort, et la sécurité des lieux. Si vous pensez que votre logement est indécent et ne respecte pas ces critères, le premier réflexe à avoir est d’envoyer une lettre recommandée (avec accusé de réception) au bailleur en lui présentant la situation et en lui indiquant les éventuels travaux à effectuer pour remettre le logement en conformité. En l'absence de réponse du propriétaire, vous êtes invité à lui transmettre une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

Contacter le service communal d’hygiène

Si ces premières actions ne sont pas efficaces, la prochaine étape pour le locataire consiste à contacter le service communal d'hygiène et de la santé (SCHS) de sa ville pour lui résumer la situation. Le SCHS a, si les circonstances l’exigent, la possibilité d’envoyer un inspecteur dans le logement incriminé, afin qu’il rédige un rapport sur l’état du bien. Ce rapport, accompagné d’une demande de travaux, est ensuite envoyé au bailleur. Ce dernier dispose alors de trois mois pour réaliser les aménagements nécessaires à la remise en état du logement. A l’issue de cette période, un inspecteur viendra contrôler le logement afin de s’assurer que les travaux ont bien été effectués.

La situation se complique si le bailleur refuse d’effectuer les travaux, ou s’il ne répond pas à la mise en demeure. Dans ce cas, le SCHS, ou l’Agence nationale de Santé (ARS), peut transmettre le rapport à la préfecture. Après avoir pris en compte l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), le préfet à ensuite la possibilité de prendre un “arrêté d'insalubrité". Ce document est alors adressé au propriétaire, puis affiché en mairie et sur la façade du bâtiment qui abrite le logement insalubre.

Un amende de 1.000 euros par jour de retard

Le préfet peut prononcer deux types d'arrêté d’insalubrité. Le premier étant l’arrêté d’insalubrité remédiable, qui est privilégié si la réalisation de travaux peut mettre fin à l’état d’insalubrité du logement. Dans ce cas, le préfet précise au propriétaire les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il interdit éventuellement l’occupation du logement insalubre le temps des travaux. S’ils ne sont pas réalisés dans les temps, le bailleur s’expose à une amende de 1.000 euros par jour de retard. En cas d’inaction, le bailleur peut également être poursuivi au pénal. Une fois les travaux effectués, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.

S’il est techniquement impossible de remédier à l’insalubrité du logement, ou si les travaux à réaliser sont supérieurs au coût du logement, le préfet prononce alors un arrêté d’insalubrité irrémédiable. Il peut dans ce cas faire procéder à la démolition du logement, ou de l'immeuble, sur demande du président du tribunal judiciaire. Le bailleur est alors dans l’obligation de reloger le locataire.

Les locataires ont donc des moyens efficaces pour faire valoir leurs droits s’ils occupent un logement illégal. Mais les procédures sont souvent longues et peuvent parfois durer des mois, en raison notamment du manque de moyens des services concernés. Une des solutions pour le locataire est de faire une demande de logement social pour être relogé au plus vite, et ce, avant même la fin de la procédure. Il peut également être utile de faire appel à une association d’aide aux victimes du mal logement comme la fondation Abbé Pierre ou l'association Droit au logement.