Logement : le gel des loyers écarté, des alternatives à l’étude

Car les loyers sont eux aussi tirés à la hausse par l’inflation. Au premier trimestre, l’indice de référence des loyers (IRL), sur lequel se basent les propriétaires bailleurs pour réviser annuellement le montant des loyers, a bondi à 2,48%. Soit sa plus forte progression depuis 2008. Et ce n’est qu’un début, puisque celui-ci reflète l’évolution sur 12 mois des prix à la consommation (IPC), hors loyers et hors tabac. L’indice devrait donc continuer de progresser au cours des prochains trimestres. Selon toute vraisemblance, il pourrait atteindre 3,6% au mois de juillet et 5% d’ici la fin de l’année.

Dans ces conditions, comment atténuer le choc pour les locataires ? Certaines associations de défense des consommateurs, la CLCV en tête, ont appelé le gouvernement à geler les loyers pour une durée de 12 mois à compter du 1er juillet, tant pour le secteur privé que pour le parc social. Problème : cela priverait les bailleurs de leur droit à réviser le loyer, alors qu’ils subissent eux-mêmes l’inflation. “Ce n’est pas audible de geler les loyers des bailleurs, alors que la taxe foncière explose et que les premières échéances en matière d’obligation de rénovation énergétique arrivent. Si les loyers stagnent, on ne pourra jamais répondre aux exigences toujours plus grandes du gouvernement en la matière”, avertit Pierre Hautus, le directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Solutions alternatives

La problématique est la même pour le logement social. “Si on gèle les loyers dans le parc HLM, il faut le compenser d’une manière ou d’une autre. Car les bailleurs sociaux ont déjà beaucoup été mis à contribution au cours du précédent quinquennat. Le gain immédiat pour les locataires serait rapidement perdu, que ce soit en termes de production de logements sociaux ou de rénovation du parc existant”, abonde Manuel Domergue, le directeur des études de la Fondation Abbé Pierre.

Pour l’heure l’hypothèse d’un gel pur et simple de l’IRL est donc écartée. Bruno Le Maire et son homologue à la Transition écologique et à la Cohésion des territoires, Amélie de Montchalin, ont reçu ce mercredi les représentants du logement social, du logement privé et des professionnels de la location immobilière pour leur demander de prendre part à l’effort et tenter de trouver des solutions alternatives. Plusieurs d’entre eux ont suggéré un mécanisme de lissage de la hausse de l’IRL sur 6 ou 12 mois.

Il s’agirait par exemple de caper pendant un an la variation de l'IRL sur la moyenne des quatre derniers trimestres. “Ce qui aurait pour effet de prolonger et d’amortir dans le temps l’augmentation de l’indice, puisque celui-ci est normalement calé sur l’inflation des 12 derniers mois”, explique Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Autre possibilité avancée : conserver pendant un an l’IRL du deuxième trimestre 2022 pour les baux en cours.

Bouclier logement

Une autre idée consisterait à revoir les modalités de calcul de l’IRL pour sortir la composante prix de l’énergie de sa formule de calcul. Ce qui permettrait de réduire l’augmentation attendue pour les prochains trimestres. “Mais cela nous conviendrait moins car il sera difficile de revenir en arrière une fois le choc passé”, tempère le président de la Fnaim. De son côté, l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère les organismes HLM, se dit favorable à une approche de type “bouclier logement”, intégrant une mesure d’amortissement sur les loyers, une revalorisation des aides personnalisées au logement (APL), et notamment de leur forfait charges, mais aussi la question de la rénovation énergétique.

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“Ce qui compte pour un locataire, c’est sa quittance, c’est-à-dire son loyer et ses charges, y compris énergétiques. La problématique ne peut donc pas se limiter à la seule question des loyers”, plaide Marianne Louis, la directrice générale de l’USH, qui appelle le gouvernement à accélérer le rythme des rénovations thermiques. Seul hic : la flambée des prix des matériaux, qui enraye la machine de production et de rénovation. “Ce qui est vrai pour tout le monde : entre le moment où une copropriété réfléchit à engager des travaux et qu’elle se lance, le prix des travaux a parfois bondi de 25%”, déplore-t-elle.

Également présente lors de cette réunion, bien qu’elle n’est pas directement concernée par la question des loyers, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a tenu à contribuer aux réflexions. “Si les loyers sont élevés, c'est aussi par manque d’offre locative. La relance de la construction n’apparaît pas comme une solution immédiate, mais elle doit être prise en compte”, soutient son président, Pascal Boulanger. Pour inciter les maires à construire, il propose qu’une part de la TVA, qui revient actuellement en totalité à l’Etat, soit fléchée vers les communes, au moins à partir d’un certain seuil de logements créés. Les concertations devraient se poursuivre dans les prochaines semaines, même si le gouvernement n’a pas encore fixé de “deadline”. Mais il semble peu probable qu’elles aboutissent avant les élections législatives.