Remplacer un joint de robinet, une prise électrique, un volet défectueux, ou réparer un chauffe-eau en panne : ces petits tracas du quotidien ont tendance à irriter les locataires, mais aussi leurs bailleurs. Et pour cause, il n’est pas toujours évident d'identifier à qui revient la responsabilité de payer la facture. La situation peut alors vite dégénérer en un conflit qui empoisonne la relation proprio/locataire... Voilà pourquoi il est si important de connaître, si vous venez d’emménager dans un appartement, les travaux pour lesquels vous devrez mettre la main à la poche et celles où le bailleur doit prendre ses responsabilités. Car oui, en fonction du type de travaux, il faut dispatcher la douloureuse d’un côté ou de l’autre. Et c’est précisément là que les besoins de clarification sont nécessaires.
Pour commencer, relisons la loi. Et plus précisément l’article 6 de la loi de juillet 1989, qui définit encore aujourd’hui les devoirs du bailleur envers son locataire. Pour résumer simplement, ces devoirs tiennent en quatre injonctions, dont la plus importante (concernant la question des travaux en location) est la suivante :
- “Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.”
Voilà pour le point juridique. Maintenant, comment se traduit ce texte en pratique ? Et en particulier, comment reconnaît-on une “réparation locative” d’une réparation imputable au bailleur ? Pour le savoir, l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) propose sur sa plateforme une classification précise des travaux à la charge du locataire, et ceux à la charge du bailleur. Celui-ci reprend les éléments listés dans un décret publié le 26 août 1987, décrivant précisément la liste des “réparations locatives” imputables au locataire. Voici donc, à travers notre tableau ci-dessous, une synthèse de ces classifications.
Pour résumer : les petites réparations, l’entretien courant et les réparations liées à un usage “anormal” du logement seront à la charge du locataire. Les réparations plus lourdes, liées au vieillissement ou à un cas de force majeure, en revanche, seront destinées au propriétaire, indique l’Anil.
Mais attention : en cas de dégradation lourde constatée dans une location, le locataire est considéré par défaut comme le responsable de ces dégâts, et doit ainsi payer les réparations. Pour éviter de mettre la main à la poche, le locataire devra donc prouver que les dommages sont liés soit à une malfaçon, soit à un cas de force majeure, soit à la faute du propriétaire ou d’une personne s’étant introduite au domicile sans son accord ! En cas de conflit sur l’origine des dégradations, les deux parties peuvent demander l’arbitrage de la commission de conciliation, ou du juge.
Quelques exceptions possibles
Il existe toutefois quelques exceptions à cette classification. Tout d’abord, si, au moment de la signature du bail, le logement n’est pas considéré comme “en bon état d'usage et de réparation”, alors bailleur et locataire peuvent signer un accord pour que ce dernier entreprenne les travaux nécessaires. En échange, il négocie une réduction de loyer. Cet accord doit préciser la nature des travaux, les conditions de déduction des travaux sur le loyer, la durée de réduction du loyer, ainsi que les conditions de remboursement si le locataire devait quitter le logement avant la fin du bail. Les conditions de décence du logement, dont les critères sont énoncés dans le tableau ci-dessus, ne peuvent toutefois faire l’objet d’un tel accord.
Enfin, le locataire est en droit de réaliser des petits travaux d’aménagement dans le logement. Ces travaux ne doivent toutefois transformer ni la structure, ni la configuration du bien. Ainsi, l’occupant pourra tout à fait repeindre les murs ou remplacer un radiateur sans obtenir l’accord du propriétaire. En revanche, pour abattre une cloison, transformer une chambre en salle d’eau, percer un mur porteur ou réaliser des travaux d’isolation, il devra obligatoirement solliciter l’accord écrit du bailleur.
Au bout de deux mois de non-réponse du bailleur, cependant, il existe un régime d’autorisation tacite pour deux types de travaux sollicités par le locataire : les travaux d’adaptation d’un logement à la perte d’autonomie ou à un handicap, et certains travaux de rénovation énergétique. Cette dérogation, toutefois, ne vaut que si le locataire réalise les transformations à ses frais.
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