Loyers : les règles se durcissent dans les zones très urbanisées

Après Paris, Lille, Lyon, et 18 communes de l’Ile-de-France (la liste détaillée est publiée page 10), Bordeaux et Montpellier viennent d’être autorisées à limiter le niveau des loyers sur leur territoire : le bailleur n’aura jamais le droit de fixer un loyer supérieur de 20% au loyer médian «de référence» (accessible, ville par ville, sur le site Service-public.fr). Un complément de loyer, au montant libre, pourra toutefois être appliqué en cas de prestation exceptionnelle.

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Attention, car en cas de non-respect du dispositif, le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué (ou le complément exigé) dans les trois mois de la signature du bail.

Le propriétaire devra baisser son loyer, et restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois. A défaut d’obtempérer, il écopera d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Les biens meublés sont aussi visés par cette mesure d’encadrement. Par rapport à une location libre, le loyer de référence est majoré de 10 à 15% pour tenir compte du fait que les loyers des meublés sont plus élevés. Là aussi, un complément de loyer pourra être appliqué si le bien propose des équipements de haut niveau.

Zone plafonnée

Impossible, sauf exception, d’augmenter le loyer entre deux locataires. Tous les secteurs d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de biens, sont classés en zone tendue. Une définition qui regroupe les 28 plus grandes agglomérations du pays, comme celles de Bordeaux, de Toulon, de Nantes ou de Nice, soit près de 1 200 communes au total (liste disponible sur le site Service-public.fr). Ici, les loyers de relocation sont dits «plafonnés» : le bien doit y être proposé au même niveau de loyer que précédemment, tout en respectant les limites fixées dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur.

Il y a toutefois des exceptions. Le loyer est ainsi totalement libre si le logement est resté vacant plus de dix-huit mois avant d’être reloué, ou s’il a fait l’objet de travaux d’un montant égal à une année de loyer, et qu’il affiche une performance énergétique minimale (étiquette énergie de A à E). A signaler : si le montant des travaux exécutés durant le bail précédent a été d’au moins 50% de la dernière année de loyer, une hausse égale à 15% des dépenses engagées peut être appliquée au nouveau loyer. Attention, le loyer fixé doit toujours respecter les limites existantes dans les villes.

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Renouvellement de bail

Le loyer ne peut être majoré que de la variation d’un indice officiel. Les conditions d’augmentation du loyer au renouvellement du bail, c’est-à-dire à la reconduction de la location avec le même occupant, sont claires : que le bien soit situé en zone libre ou pas, son loyer ne peut être réévalué que de la variation de l’indice IRL, sous réserve qu’une telle clause de révision ait été insérée dans le bail initial. A défaut, la loi vous interdit d’augmenter le loyer, sauf, comme pour un changement de locataire, en cas de gros travaux effectués ou de sous-évaluation «manifeste». Dans tous les cas, à partir du 25 août 2022, s’ajoute une autre condition : que le logement ait une étiquette énergétique minimale (inférieure à F).

Une bonne assurance loyers impayés est indispensable

(1) En pourcentage des loyers bruts (charges comprises). (2) Par sinistre. (3) Prise en charge des frais de justice, par sinistre, en cas de litige avec le locataire, un voisin, le syndic ou le concierge. (4) Indemnisation limitée à 24 mois. (5) Franchise de 400 euros. (6) Franchise de 230 euros. (7) Avec un plafond de 3 100 euros par mois. (8) Franchise de 250 euros. (9) 2,83% sans la protection juridique. (10) Avec un plafond de 3 500 euros par mois, et dans la limite de 24 mois.

Avec la montée attendue du chômage, souscrire une assurance loyers impayés n’est pas un luxe. Prise en charge des loyers, des dégradations, des frais d’avocat en cas de litige : l’étendue des couvertures est large. Et on trouve de très bonnes offres à moins de 3% (des loyers et des charges), sachant que les cotisations sont déductibles si l’on opte pour le régime fiscal réel. Si le locataire est un salarié gagnant moins de 1 500 euros net par mois, il est éligible (quel que soit son âge depuis le 4 juin 2021) à la caution publique Visale.

Avantage pour le bailleur : elle est totalement gratuite et garantit les loyers et les dégradations durant 36 mois. Seul bémol, elle ne couvre que les biens dont le loyer (charges incluses) est -inférieur à 1 500 euros en Ile-de-France, et à 1 300 euros ailleurs.

Majoration

La hausse de loyer proposée par le propriétaire du bien doit toujours être justifiée. Au terme du bail, le loyer d’une habitation dont le montant apparaît manifestement sous-évalué peut toujours être majoré (sauf s’il s’agit d’une passoire thermique). Cette augmentation de loyer s’opère sans aucun problème si le bien est en zone libre. Mais s’il est situé dans une zone tendue, la hausse ne peut jamais dépasser 50% de la différence entre le loyer moyen pratiqué dans le voisinage et le loyer actuel du logement (dans le respect, là encore, des règles d’encadrement des loyers applicables dans les villes concernées).

Dans tous les cas, la majoration envisagée doit être motivée. La loi exige ainsi de fournir au locataire au moins trois références de loyer plus élevé que le vôtre (dans des logements situés dans une même zone géographique et présentant des caractéristiques similaires), chiffre porté à six dans les communes faisant partie d’une agglomération totalisant plus de 1 million d’habitants. La proposition d’augmentation doit être adressée au locataire, par lettre recommandée, au moins six mois avant l’expiration du bail, sachant que, comme nous allons le voir, elle peut toujours être contestée.

Zone encadrée : dans quels cas pouvez-vous imposer à votre locataire un complément de loyer ?

(1) Un complément de loyer pourra être justifié lorsque les biens du voisinage sont dépourvus des prestations fournies, lesquelles constituent alors une exception. (2) Ces prestations ou équipements sont déjà pris en compte dans les charges facturées au locataire. (3) Ou aucun vis-à-vis, dans un quartier très dense en habitations où cet atout est rare. (4) Home cinéma, climatisation, sauna, Jacuzzi…

Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, la localisation ou des équipements exceptionnels peuvent justifier un loyer supérieur aux limites fixées, dit la loi. Sans, hélas, livrer plus de précisions. Ce ­tableau, réalisé avec l’aide de professionnels du secteur immobilier, vous aidera à différencier les prestations normales de celles qui sortent réellement de l’ordinaire, et peuvent, à ce titre, donner lieu à l’application d’un complément de loyer incontestable.

Révision annuelle

Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour appliquer l’augmentation légale. Quelle que soit la localisation du bien (zone tendue ou pas), une fois le loyer fixé, il peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause de revalorisation insérée dans le contrat le permette (à partir du 25 août prochain, il faudra également que l’isolation du logement soit d’un niveau correct).

Comme pour les renouvellements de baux, la hausse ne peut pas excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), qui correspond à l’évolution de l’inflation (hors tabac et loyers) observée sur douze mois. Soit, pour le deuxième trimestre 2022, une hausse de 2,48%. Le bailleur dispose d’un an pour appliquer son augmentation. En cas de refus du locataire, il a aussi un an, à compter de la date de révision, pour se pourvoir en justice afin de réclamer les sommes dues.

Contestation

Le locataire peut contester une augmentation de loyer. S’il l’estime injustifiée, le locataire peut refuser la proposition d’augmentation de loyer du bailleur, au renouvellement de bail comme en cas de nouvelle location. Il a trois mois pour exprimer son désaccord. Le propriétaire devra alors saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de faire valoir son droit ou d’obtenir un compromis satisfaisant.

Faute d’accord, il doit s’adresser au tribunal pour trancher le litige. Qu’elle soit acceptée par le locataire ou décidée par la justice, l’augmentation de loyer appliquée lors du renouvellement de bail ne prendra pas effet immédiatement. Si elle est inférieure à 10% du loyer initial, elle sera étalée sur la durée du nouveau bail, à raison d’un tiers par an pendant trois ans. Si elle est supérieure à 10%, elle s’appliquera à raison d’un sixième par an pendant six ans.