Plus-value immobilière : que changerait la réforme explosive dont ne veut pas le gouvernement ?

Malgré l’opposition du gouvernement, les sénateurs ont donc adopté un texte explosif qui prévoit de réformer cette fiscalité. Le texte doit maintenant être confirmé ou non par les députés, probablement dans le courant du mois de décembre. La réforme n’a cependant, pour l’instant, pas le soutien du gouvernement. "Il faut le dire, c'est une petite révolution là où nous considérons que le marché immobilier a plutôt besoin de stabilité", réagissait ainsi à l’issue du vote Gabriel Attal, le ministre de l'Action et des Comptes publics.

Que changerait l’amendement pour les propriétaires ?

Pour comprendre l’évolution, revenons au dispositif existant. Pour l'heure, la taxe sur les plus-values immobilières dépend de deux variables : le montant de la plus-value et la durée pendant laquelle le propriétaire a détenu son bien. La taxe est dégressive avec le temps : plus la durée de propriété du bien immobilier est longue, moins le vendeur est taxé sur la plus-value réalisée, selon le modèle décrit dans cet article. Le vendeur s’acquitte ainsi d’un montant équivalent à 36,2% - 19% au titre de l’impôt, 17,2% au titre des prélèvements sociaux - de la plus-value réalisée s’il revend son bien moins de six ans après son achat. Et si le logement est vendu après 30 années de détention, le propriétaire est complètement exonéré de taxe.

C’est précisément cette dégressivité qui est remise en cause par le Sénat, et en particulier par son vice-président Vincent Delahaye. “On ne s’explique pas vraiment cette dégressivité, qui place en position d’attente les vendeurs qui veulent s’exonérer de leur taxe sur la plus-value”, présente ainsi l’élu centriste, dont le texte touche plus précisément les propriétaires de résidences secondaires et les bailleurs soumis à cet impôt. “Il s’agit à la fois de rendre plus claire la fiscalité et plus incitative afin d’obtenir une rotation plus fréquente sur ces transactions”.

Si elle est adoptée par les députés, la réforme conduirait à uniformiser le taux d’imposition de la façon suivante : la plus-value serait imposée à hauteur de 30% pendant les deux premières années de détention du bien, puis à 15% après. “Afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui ont fait le choix de la détention longue, les dispositions du présent amendement n’entreraient en vigueur que pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2024”, veut rassurer l’auteur de l’amendement.

Bataille de chiffres sur le coût de la réforme

Selon l’exécutif, une telle réforme serait néanmoins coûteuse. "Ce sera une perte de recettes très importante pour les finances publiques, et évidemment on agit dans un cadre contraint”, défend ainsi Gabriel Attal. Un constat que ne partagent visiblement pas du tout les sénateurs. “Le ministre nous a expliqué que la réforme coûterait 4 milliards d’euros, mais je n’y crois pas”, répond Vincent Delahaye. Le sénateur anticipe même, à l’instar de la mise en place de la flat tax sur les dividendes, une possible hausse des recettes fiscales.

“Il faut battre en brèche l’argument sur le coût du dispositif. Une fois que l’on aura expertisé ce coût, on pourra expliquer facilement son intérêt”, croit le vice-président du Sénat. Reste à savoir si le gouvernement sera sensible à l’argumentaire de la chambre haute, ou s’il préférera zapper cette réforme par l’utilisation possible de l’article 49.3 de la Constitution.