Dans le domaine de la location, vide comme meublée, le thème des impayés de loyers revient souvent comme l’une des principales craintes des propriétaires-bailleurs. Et si les procédures à entreprendre ou les recours possibles sont souvent au cœur de l’attention, le sujet du traitement comptable des impayés de loyer reste, quant à lui, très méconnu des loueurs. Prenons donc le temps de nous pencher sur les obligations d’un propriétaire-bailleur d’un logement meublé vis-à-vis du fisc en cas d’impayé de loyers, d’autant que ces dernières sont différentes d’un régime fiscal à l’autre.
Comment déclarer un impayé de loyer un régime micro-BIC ?
En location meublée, les propriétaires-bailleurs ont la possibilité, sauf exception ou montant de recettes dépassant le plafond prévu, de relever du régime micro-BIC. Dans le cadre de ce régime, l’imposition se calcule après l’application d’un taux d’abattement forfaitaire au montant des recettes annuelles perçues par le loueur. Son fonctionnement simplifié permet donc au loueur de n’avoir, comme seule obligation déclarative, qu’à indiquer le montant de recettes annuelles qu’il a généré grâce à son activité.
En conséquence, si certains loyers n’ont pas été payés, l’administration fiscale tolère que la part des recettes non perçues ne soit pas déclarée, et il suffit donc d’indiquer le montant de recettes effectivement récupérées. Attention toutefois, car si les loyers sont ensuite acquittés, mais sur une année différente, il faudra ajouter leur montant aux recettes de location perçues dans l’année. Par exemple, un propriétaire qui loue un bien meublé 750 € par mois et connaît trois mois d’impayés de loyer en 2025 déclarera la somme de 6 750 € au lieu de 9 000 €, mais s’il les récupère en 2026, il devra alors déclarer 11 250 € cette année-là. Dans cette situation, un bon réflexe peut-être, au moment de déclarer ses revenus, de joindre un mot expliquant la situation à l’administration fiscale afin d’éviter toute question ultérieure. De plus, si le loueur change de régime fiscal en cours d’activité, en passant du régime micro-BIC au régime réel, alors même que certains loyers n’ont pas encore été payés, il devra cette fois-ci déclarer ces derniers sur sa liasse fiscale, comme c’est le cas dans le cadre du régime réel d’imposition.
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Comment déclarer un impayé de loyer au régime réel ?
Dans le cadre du régime réel, qui permet d’avoir accès au mécanisme de déduction des charges pour leur coût réel, ainsi qu’à l’amortissement, les obligations déclaratives des loueurs sont plus importantes, avec notamment la réalisation et l’envoi d’une liasse fiscale préalablement à leur déclaration de revenus. C’est au sein de cette liasse fiscale que les loyers impayés doivent être mentionnés. L’intégralité des loyers qui auraient dû être perçus doit donc être déclarée pour l’année concernée, mais, pour la part manquante, il est nécessaire de les reporter dans une case correspondant à un paiement différé. En langage fiscal, il se crée alors une « créance douteuse ».
Par la suite, et selon la tournure que prennent les événements, deux options sont possibles. Soit les loyers ne sont jamais payés, et la créance devient alors « irrécouvrable », soit les loyers sont acquittés, par le locataire, son garant, ou par une assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) par exemple. Mais dans ce cas, et comme pour le régime micro-BIC, si le délai de paiement est important, ils seront imposés l’année où ils sont perçus, et non celle où ils auraient dû l’être, ce qui entrainera donc un différentiel d’imposition. Afin d’éviter toute erreur dans leur traitement, il est bien évidemment recommandé de se tourner vers un comptable spécialisé.
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Impayés de loyers : attention aux conséquences fiscales inattendues
Au-delà des variations dans l’imposition que peuvent créer des loyers impayés ou, éventuellement, différés, d’autres conséquences, plus inattendues, peuvent avoir lieu, comme un changement de statut fiscal. En effet, les loueurs en meublé relèvent du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel) en fonction des recettes générées par la location meublée et de leurs autres revenus d’activité. Ainsi, un loueur professionnel qui accuserait des pertes de recettes importantes pourrait courir le risque de passer au statut de LMNP, et, à l’inverse, un LMNP qui récupérerait des sommes importantes de manière différée pourrait, tout à coup, remplir les conditions pour être LMP.
Pour rappel, sont considérés comme LMNP les loueurs qui génèrent moins de 23 000 € de recettes annuelles en location meublée (tous types de location confondus et pour l’ensemble des biens), ou qui, même s’ils génèrent un montant de recettes supérieures à 23 000 € annuels, disposent de revenus d’activité supérieurs à leurs recettes. Si ces conditions ne sont pas remplies, autrement dit que le loueur génère des recettes qui sont à la fois supérieures à 23 000 € et à ses autres revenus d’activité, c’est le statut LMP qui s’applique. Or, le statut fiscal a une incidence sur de nombreux facteurs, comme le traitement de la plus-value en cas de vente, le sort du déficit créé par un excédent de charges déductibles, ou encore le paiement des prélèvements sociaux ou des cotisations sociales. Il est donc nécessaire de se montrer également vigilant sur ce point.
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