En 2026, le crédit immobilier n’a plus rien du produit ultra-rentable qu’il était. En cinq ans, le taux moyen est passé d’environ 1% à plus de 3%. Les marges se sont resserrées, la réglementation s’est durcie et la production a ralenti. Pourtant, les banques continuent d’en faire leur vitrine commerciale.
Un crédit immobilier représente souvent vingt ans de relation bancaire, un levier de fidélisation massif. Pour l’établissement prêteur, c’est l’occasion d’ancrer durablement la relation client. Le financement s’inscrit alors dans un écosystème plus large : domiciliation des revenus, assurances, épargne et services bancaires complémentaires.
La rentabilité ne se limite pas au taux du prêt, mais à l’ensemble de la relation. Dans un contexte où la conquête client coûte cher, le crédit immobilier reste l’outil d’acquisition le plus structurant.
Attirer les profils les plus solides
Même avec une rentabilité comprimée par le coût de refinancement et la concurrence, il permet de sécuriser des revenus récurrents et de renforcer les parts de marché. C’est cette logique qui explique pourquoi, en 2026, les banques continuent de proposer des conditions attractives aux profils jugés solides.
Après la flambée de 2022-2024, le marché a connu une phase d’accalmie avant de voir les taux repartir progressivement à la hausse depuis la rentrée 2025. Les taux moyens sur 20 ans évoluent désormais autour de 3,2% à 3,4%, dans un contexte moins favorable qu’au printemps dernier. «Après s’être stabilisés au printemps 2025, les taux ont recommencé à progresser dès septembre», note l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui chiffre le taux moyen à 3,20% en janvier 2026.
Des ajustements ciblés dans un contexte haussier
Si certaines grandes banques ont récemment procédé à des ajustements de leurs barèmes, de l’ordre de 0,10 à 0,25 point selon les profils, ces mouvements restent toutefois limités. Face à la remontée des taux obligataires, les établissements arbitrent entre marges et solvabilité des emprunteurs. D’autres éléments jouent également, comme la volonté de capter les projets du printemps et la nécessité de regagner des parts de marché après deux années de production atone.
Les autres banques pourraient-elles suivre ? Des ajustements restent possibles. L’Observatoire Crédit Logement/CSA estime d’ailleurs que d’éventuelles baisses pourraient être «ponctuelles» afin de soutenir la demande. Dans un environnement marqué par la remontée progressive des taux et des coûts de refinancement, ces mouvements devraient toutefois demeurer ciblés sur les profils les plus solides.
En 2026, la bataille ne se joue plus sur des taux planchers, mais sur la capacité des banques à attirer les profils les plus rentables. La guerre des taux n’a pas disparu : elle est devenue plus fine, plus segmentée et indissociable d’une logique de conquête globale.
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