Se dirige-t-on vers un krach immobilier ?

“Je ne crois pas à un net recul des prix dans les prochains mois, tempère d’emblée l’économiste Patrick Artus, directeur des études pour le groupe Natixis. Le marché de l’immobilier se régule plus par les quantités que par les prix. Or en France, nous avons un problème d’offre de logements, la demande reste structurellement plus élevée que l’offre, malgré des prix élevés.” Selon l’Insee, environ 370.000 mises en construction ont été lancées en 2022. Or d’après une étude menée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), il faudrait construire environ 500.000 logements par an pendant 10 ans pour répondre aux besoins des Français. “Cette demande insatisfaite empêche mécaniquement une baisse brutale des prix, poursuit Patrick Artus. Le marché ne va pas se rééquilibrer par une baisse des prix, mais par un rationnement des personnes qui cherchent à se loger. Elles vont se tourner vers des logements plus petits.”

Une offre qui ne suit pas

La flambée des taux de crédit, qui atteignent désormais 4% en moyenne pour les prêts sur 20 ans, a pourtant exclu une part significative de ménages du marché de l’emprunt, ce qui provoque également un rationnement de la demande. En effet, environ 25% des ménages sont désormais non solvables et n’ont plus la possibilité d’emprunter. Mais pas de quoi faire baisser les prix de manière significative pour autant. “La population ne cesse d’augmenter et l’offre de logements ne suit pas, analyse Philippe Crevel, économiste spécialiste des questions macroéconomiques. De plus, la grande majorité de la population veut habiter dans des zones attractives, dans les métropoles ou au bord de la mer. La demande est donc concentrée au même endroit, dans des zones où il est très compliqué de construire des logements. Cela empêche les prix de baisser de manière significative.”

Autre conséquence de la flambée des taux de crédit : bon nombre de primo-accédants ne parviennent plus à emprunter. La majorité des transactions immobilières sont donc actuellement réalisées par des secundo-accédants, qui sont par définition déjà propriétaires. Et cela contribue à faire grimper les prix. “Les secundo-accédants n’ont aucun intérêt à voir les prix baisser puisqu’ils ont besoin de la vente de leur bien pour se constituer un apport pour acheter un autre logement, observe Philippe Crevel. Cette mécanique tire les prix vers le haut.”

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Un rééquilibrage du marché

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, la hausse des prix ne fait pas automatiquement baisser la demande. “Les prix de l’immobilier ont doublé depuis 20 ans, et le pouvoir d’achat des ménages a augmenté dans le même temps de seulement 15%, explique Philippe Crevel. Les Français se saignent pour le logement puisque la part du logement dans le budget des ménages est passée de 20 à 30% (en 20 ans toujours, ndlr), mais la demande ne baisse pas pour autant puisque les Français ont besoin de continuer à se loger.”

Vous l’aurez compris, un krach immobilier ne semble pas à l’ordre du jour. “Il faut plutôt s'attendre à un ajustement du marché, avec des prix qui pourraient baisser de 3 à 6% sur l’année 2024”, conclut Patrick Artus.