Qui dit pied-à-terre dit… jackpot pour ces villes ! En effet, une étude de Green Acres, agence immobilière, dévoile les 25 villes où la taxation des résidences secondaires rapporte le plus. Sur les 4 milliards d’euros engrangés par la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) en 2024, environ 850 millions viennent de ces 25 villes-là. La première du classement ? Paris avec 334 millions d’euros, très loin devant les autres villes tricolores.
Une place à part qui s’explique par deux spécificités selon Benoît Galy, PDG de Green Acres : «Cette singularité se justifie par la forte présence de propriétaires internationaux. Mais aussi par un phénomène bien français : de nombreux ménages qui partent s’installer en province conservent un pied-à-terre parisien», observe l’expert. Après la Ville Lumière, Nice et Cannes complètent le podium avec respectivement 63,8 millions d’euros et 44,2 millions d’euros. Une nette différence entre les villes voisines due au procédé fiscal de la majoration, aussi appelé surtaxe.
La majoration, une des raisons du jackpot sur les résidences secondaires
Cette majoration, dont le montant est compris entre 5% et 60% de celui de la THRS, a rapporté 436 millions d’euros. Soit 11,17% de la THRS. Une manne non négligeable qui ne concerne néanmoins qu’un nombre limité de villes, ces dernières devant répondre à des conditions précises. Et parmi celles éligibles à cette surtaxe, 39,5% l’appliquent. Mais lorsqu’elles le font, elles n’y vont pas de main morte. En effet, les deux tiers des résidences secondaires (67%) sont concernés par le taux maximal à 60%. En moyenne, la surtaxe s’élève à 45%.
Mais qu’est-ce qui motive le choix de majorer ? Revenons à l’exemple de Nice, avec une surtaxe de 60%, et Cannes, sans surtaxe, sur les résidences secondaires, deux villes aux dynamiques immobilières pourtant similaires. En témoignent le nombre de résidences secondaires - 27 020 à Nice contre 23 692 à Cannes - et le prix du mètre carré, qui oscille en moyenne entre 5 000 et 6 000 euros pour les villes voisines. Ce choix de majorer ou non s’explique toutefois : «Lorsque ce sont des villes dédiées aux résidences secondaires, elles ne veulent pas prendre le risque de faire fuir les gens, décrypte Benoît Galy. Lorsqu’une ville n’y est pas dédiée et dispose d’autres centres de revenus, elle peut se le permettre», indique-t-il.
Traduction : à Cannes, il y a 23 692 résidences secondaires pour environ 75 000 habitants tandis que Nice en dispose de 27 020 pour à peu près 350 000 habitants. Ce schéma s’observe dans le classement. D’un côté, Bordeaux (9ème), Lyon (6ème), Marseille (4ème) : autant de grandes villes qui profitent le plus des résidences secondaires en majorant la THRS à 60%. De l’autre, La Baule-Escoublac (16ème), Megève (22ème), Le Touquet-Paris-Plage (20ème) : autant de lieux de villégiature, au nombre d’habitants à l’année très faible, qui ne surtaxent pas leurs résidents saisonniers.
Certaines communes très touristiques font exception et décident toutefois de majorer leur taxe d'habitation, comme Le-Grau-du-Roi (21ème), car le coût moyen par résidence secondaire y est inférieur à la moyenne - 824 euros contre 1 125 euros en moyenne. Au total, sur les 25 villes du classement, pas moins de 21 majorent la THRS et 14 le font au taux maximal.
Un impact de la majoration inexistant sur le marché des résidences secondaires
Et le recours à cette surtaxe ne semble pas s'essouffler, bien au contraire. En 2025, 44,1% des villes concernées l’ont appliqué contre 39,5% l’année précédente. Une augmentation qui s'explique en partie par son faible impact économique sur ceux qui la payent : «La majoration est substantielle mais le montant n’est pas dissuasif pour les personnes concernées, avance Benoît Galy. 34% des résidences secondaires sont achetées par les 10% les plus riches», conclut-il.
