C’est l’autre inquiétude qui hante les candidats à l’investissement locatif avec les impayés de loyers : les difficultés à trouver un locataire. Un sujet qui préoccupe davantage celles et ceux qui louent des biens dans des zones détendues, ou l’offre et la demande sont à l’équilibre voire où l’offre est supérieure à la demande. Pour pallier ce problème, les assurances propriétaires non occupants ou les garanties d’impayés de loyers proposent la plupart du temps une garantie vacance locative. Cette dernière vise à indemniser le bailleur si son logement ne trouve pas preneur : «Cette garantie est moins souscrite que la garantie loyer impayé car elle est plutôt coûteuse», précise Delphine Bardou, directrice générale adjoint de Réassurez-moi.
Pourtant, de nombreuses situations justifient le recours à une telle garantie. Par exemple, pour les logements destinés uniquement à des étudiants dans des villes où le marché locatif est moins tendu comme Caen ou Reims : «Certains étudiants dans ces villes, économisent les 2 mois de loyer d’été en quittant leur logement en fin d’année scolaire car ils sont sûr d’en trouver à la rentrée», constate Delphine Bardou. Idem pour les biens situés dans des zones touristiques en montagne ou en bord de mer où le marché est très dynamique quelques mois dans l’année et moins le reste du temps.
Un prix qui varie selon le logement
Côté prix, comptez en moyenne entre 1% et 1,5% du montant des loyers à l’année si vous souscrivez à cette garantie dans le cadre d’un contrat groupe négocié par l’agent immobilier chargé de mettre en location votre bien. «Si vous souscrivez par vous-même à ce type de garantie, le coût sera supérieur, de l’ordre de 2,75 % à 4 % du montant annuel des loyers»,, prévient Samuel Bansard, CEO de Meilleurtaux Assurances. Le tarif exact de la garantie vacance locative dépend en grande partie de la géographie du bien. Plus le territoire possède, selon les critères des assureurs, une sinistralité élevée, plus le montant va être important. «L’état général du logement est lui aussi pris en compte, tout comme le montant du loyer appliqué afin d’être sûr que le logement soit bien positionné sur le marché», ajoute Samuel Bansard.
Reste aux investisseurs intéressés à bien lire le contrat qui va leur être proposé, notamment le délai de franchise. Ce dernier peut courir sur 3 à 5 mois. Un délai non négligeable, surtout pour les bailleurs qui remboursent un crédit dans le même temps : «il faut aussi prendre en compte le plafond de loyer pris en charge. La plupart du temps, les assureurs vous couvrent à hauteur de 80% du loyer que vous avez fixé», précise Delphine Bardou.
Attention à la durée d’indemnisation
Renseignez-vous également sur la durée de l’indemnisation. Celle-ci est généralement comprise entre 2 et 6 mois. «Au-delà, si l’investisseur ne trouve toujours pas de locataire, il doit s’interroger sur la nature du bien qu’il loue et se demander si ce dernier est en assez bon état par rapport à la concurrence ou si le loyer qu’il demande n’est pas trop élevé», conseille Samuel Bansard. Enfin, vérifiez les exclusions au contrat. Si le bien est trop détérioré par exemple, vous ne serez pas indemnisé. D’où l’importance de comparer chaque offre et d'opter pour une formule adaptée à vos besoins et au logement que vous louez. Sachez également qu’il est toujours possible, en négociant avec l’assureur, d’obtenir un tarif plus bas que prévu.
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