Le marché du viager en France représente aujourd’hui environ 5 500 transactions selon l’observatoire Viagimmo 2025. Ce mode de transaction connaît une dynamique nouvelle, portée par la baisse du pouvoir d’achat des seniors, l’allongement de la durée de la retraite et le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier.
Le marché reste très largement structuré autour du viager occupé, qui concentre près de 65 % des transactions. «Le viager occupé reste la formule la plus développée. Cette répartition traduit un enjeu central pour les vendeurs : monétiser une partie de leur patrimoine immobilier tout en conservant l’usage de leur logement», observe Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
Les biens concernés restent majoritairement accessibles, maisons et appartements en proportions équivalentes, pour une valeur vénale moyenne de 276 000 euros, seuls 11 % dépassant 500 000 euros. En viager occupé, la rente mensuelle moyenne atteint 620 euros, complétée par un bouquet d’environ 62 000 euros, versé comptant à la vente.
Un marché porté par les seniors… et investi par les actifs
Du côté des vendeurs, il s’agit majoritairement de seniors âgés de 76 à 85 ans, cherchant à sécuriser leur niveau de vie à la retraite. Côté acquéreurs, le marché est désormais porté par des actifs de 35 à 50 ans, qui voient dans le viager un levier de constitution patrimoniale de long terme.
La géographie des ventes confirme ensuite un ancrage territorial marqué, avec une concentration des transactions dans le Sud-Est (45 %), loin devant le Nord-Est (17 %).
Le viager, une solution hors du champ des règles locatives
La fiscalité spécifique applicable à la rente viagère, avec un abattement progressif en fonction de l’âge du vendeur, renforce l’attractivité du dispositif comme outil de financement durable de la retraite. «Le viager se situe en dehors du champ des règles locatives. Il offre aujourd’hui une lisibilité et une simplicité que la location classique ne garantit plus», souligne Sophie Richard.
Autre stratégie en plein essor, la cession de la nue-propriété permet de percevoir un capital immédiat tout en conservant l’usufruit du bien, d’anticiper la transmission patrimoniale, d’alléger l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière et de transférer à l’acquéreur les gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil, ainsi que les évolutions réglementaires futures.
Dans un environnement où la location meublée devient plus incertaine, le viager et la nue-propriété apparaissent ainsi comme de véritables outils de stabilisation patrimoniale. «Le viager n’est plus une solution marginale. Il répond aujourd’hui très concrètement aux attentes des propriétaires et des investisseurs en matière de sécurité, de revenus et de simplicité», conclut Sophie Richard.
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