Onze mètres carrés en moins, c’est l’écart constaté entre 2020 et 2026 dans les 50 principales villes françaises, d’après les calculs publiés par SeLoger. Malgré une progression des revenus d’environ +22 % sur la période, la capacité d’achat immobilière ne s’est pas redressée. Cette progression des revenus, largement absorbée par l’inflation et le coût du crédit, n’a pas suffi à restaurer la solvabilité des ménages.
Après la crise sanitaire, les taux d’intérêt très bas ont soutenu la demande et fait grimper les prix, notamment entre 2020 et 2023, où ils ont aussi été portés par la recherche d’espace et l’essor du télétravail. Puis le retournement du marché du crédit, avec des taux passés d’environ 1 % à plus de 4 %, a réduit brutalement la capacité d’emprunt. La correction amorcée depuis 2023 (-1,9 % en moyenne) ne compense pas le renchérissement du crédit. En six ans, l’équation immobilière s’est totalement inversée.
À budget équivalent, la surface achetable s’est donc contractée. Un foyer qui pouvait viser environ 75 m² en 2020 doit aujourd’hui se contenter d’un logement plus proche de 64 m², soit l’équivalent d’une chambre en moins. Pour de nombreux ménages, cela signifie s’éloigner du centre-ville ou différer un projet familial.
Des trajectoires locales très contrastées
La moyenne nationale masque de fortes disparités. Dans presque toutes les grandes agglomérations, le pouvoir d’achat immobilier reste inférieur à son niveau de 2020. Deux villes font figure d’exception : Paris et Lyon. Dans la capitale, la baisse des prix observée ces dernières années (-8,7 % sur la période) permet un léger regain d’environ 2 m² par rapport au point bas. À Lyon, où les prix ont reculé de -6,7 %, le gain atteint près de 3 m². Des améliorations modestes au regard des pertes accumulées qui ne compensent qu’en partie le choc de 2022-2023.
À l’opposé, certaines villes moyennes ont connu une envolée des prix particulièrement marquée. À Quimper et au Mans, où les prix ont progressé respectivement de +46,1 % et +41,6 % depuis 2020, la surface accessible a reculé de 41 m². Ces marchés, très recherchés après la crise sanitaire, illustrent la violence du rééquilibrage post-Covid.
Le durcissement de l’accès au crédit a également rejailli sur le marché locatif. Lorsque l’achat se complique, une partie des ménages reporte son projet et reste locataire, accentuant la tension sur l’offre et la concurrence entre candidats. À quelques semaines des municipales de 2026, ce recul du pouvoir d’achat immobilier devient un enjeu central pour les élus locaux. Car derrière les statistiques, la réalité est concrète : pour un même budget, les ménages vivent dans plus petit qu’en 2020.
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