Alain, lecteur de Capital, nous adresse la question suivante : «Bonjour, que se passe-t-il si, après avoir donné la nue-propriété d’un bien immobilier à mes petits-enfants, je décède avant la période de 15 ans ? Seront-ils propriétaires sans avoir rien à payer ? Ou devront-ils au contraire s’acquitter de droits de succession ?»
Bonjour Alain, et merci pour votre question. Elle permet de clarifier un mécanisme courant : la donation de la nue-propriété, qui permet d’anticiper la transmission d’un bien tout en conservant l’usage du logement. En l'espèce, vous avez opté pour un démembrement de propriété : en tant qu'usufruitier, vous bénéficiez de l'usage du bien, vous avez le droit d'en percevoir les revenus, tandis que les nu-propriétaires (vos petits-enfants) détiennent seulement la propriété des murs.
La pleine propriété est reconstituée sans fiscalité supplémentaire
Rassurez-vous, Alain, vous n'avez pas besoin d'en faire davantage, car comme l’explique Mathilde Carrier, conseillère en investissements et patrimoine à Nîmes, «dans l’univers notarial, on dit que l’usufruit s’éteint avec l’usufruitier». En clair, au moment de votre décès, «vos petits-enfants, déjà nus-propriétaires, deviendront automatiquement pleins propriétaires du bien, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires», précise l'experte en patrimoine. Et ceci sans démarche particulière à engager ni taxe à régler.
Cette règle s’applique même si votre décès intervient avant le délai de 15 ans que vous évoquez. Ce délai permet en effet de recharger les abattements fiscaux auxquels ont droit les bénéficiaires d'une donation. Dans votre cas, la donation de nue-propriété ayant été réalisée, ces abattements ont déjà profité à vos petits-enfants, ou peut-être se sont-ils d'ores et déjà acquittés des droits de donation sur une partie du bien, si la valeur de ce dernier excédait les abattements. Si vous décédez avant ce délai de 15 ans, vous ne pourrez simplement pas effectuer une nouvelle donation avec abattement pour les bénéficiaires.
En résumé, Alain, si vous avez donné la nue-propriété d’un bien à vos petits-enfants, ils deviendront pleins propriétaires au jour de votre décès, sans avoir à verser de droits supplémentaires. Ce mécanisme fait partie des stratégies de transmission patrimoniale les plus utilisées pour optimiser la fiscalité successorale tout en continuant à vivre dans son logement ou à en percevoir les revenus.
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