Changement de destination : demande, déclaration et autorisation

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Définition

Le changement de destination consiste à modifier la fonction d’un bien immobilier telle qu’elle a été pensée initialement. Autrement dit, un changement de destination revient à transformer un bâtiment prévu pour une fonction particulière dans le but de lui conférer une ou plusieurs autres vocations. Cette opération est possible sans travaux. Cela ne signifie pas pour autant que des démarches ne doivent pas être entreprises.

Les 5 types prévus par le Code de l'urbanisme

L’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme prévoit cinq types de destination possibles :

• Exploitation agricole et forestière
• Habitation
• Commerce et activités de service
• Services publics et équipements d’intérêt collectif
• Autres activités (secteur secondaire ou tertiaire)

Exemples de sous-destinations

Ces destinations sont elles-mêmes divisées en de nombreuses sous-destinations dont voici les principales :

• Exploitation agricole / forestière
• Logement / Hébergement
• Artisanat / Commerce de détail / de gros / restauration / activités de services (…)
• Locaux et bureaux accueillant du public et des administrations / locaux techniques / établissements d’enseignement/ Salles d’art et de spectacle (…)
• Industrie / Entrepôts/ Bureaux (…)

Quelles différences entre changement d’usage et changement de destination ?

La destination est attachée au bâtiment et l’usage l’est au propriétaire du bien

Changement de destination et changement d’usage ne sont pas la même chose. En effet, la destination d’un bâtiment est réelle et permanente. Au contraire, l’usage du bâtiment correspond à son utilisation effective, par définition mouvante. On dit également que la destination est attachée au bâtiment alors que l’usage l’est au propriétaire du bien.

L'un est régi par le Code de l'urbanisme, l'autre par celui de la Construction et de l'habitation

Le régime juridique de ces deux opérations est différencié, en lien avec la définition de chacune. On l’a vu, le changement de destination est appréhendé par le Code de l’urbanisme alors que le changement d’usage l’est par le Code de la Construction et de l’habitation (article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’habitation).

Exemple de changement d'usage : la location d'un logement en meublé de tourisme

Le fait de louer un appartement en meublé de tourisme s’apparente à un changement d’usage comme l’indique l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’habitation. Cet article dispose en effet que « le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Quelle autorisation est nécessaire pour un changement de destination ?

Tout dépend du projet. Si on envisage de changer la destination d’un bâtiment sans y effectuer de travaux ou en réalisant des travaux légers qui n’affectent ni la structure, ni la façade du bâtiment : il faut déposer une déclaration préalable de travaux auprès des services de l’urbanisme de la mairie concernée. Si l’on engage des travaux importants, le changement de destination s’accompagne d’une demande de permis de construire.

Il faut dans les deux cas se rapprocher des services de l’urbanisme compétents sur la commune du bien immobilier.

Déclaration préalable de travaux (DP) ou demande de permis de construire : que choisir pour son changement de destination ?

Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire (DP) : remplir le formulaire Cerfa n° 16702*01 en ligne

La déclaration préalable de travaux doit être déposée via le formulaire Cerfa 16702*01 accessible en ligne. Ce document doit être complété par le demandeur et remis au service compétent de la mairie du lieu de situation du bien. Le dossier peut être rempli en ligne ou imprimé et déposé directement en mairie. Pour connaître la procédure exacte à suivre, il convient de contacter le service dédié de sa mairie.

Obtenir un permis de construire en ligne

Le dépôt de permis de construire obéit à la même logique. Il faut remplir le formulaire Cerfa 13409*15 accessible en ligne. En revanche, les éléments à ajouter au dossier sont plus nombreux que pour la demande préalable de travaux. Il est conseillé de se tourner vers l'assistance en ligne dédiée aux demandes d'autorisation d'urbanisme. Il faudra :

• décrire son projet de changement de destination
• fournir les pièces justificatives exigées
• visualiser et télécharger le formulaire en ligne finalisé
• télétransmettre le dossier à la commune

Est-ce que la Mairie peut refuser un changement de destination ?

Oui, la Mairie peut refuser un changement de destination, principalement s’il contrevient aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) applicables sur la commune.

Quelles sont les conséquences du changement de destination d’un bien immobilier ?

À titre principal, le changement de destination d’un bâtiment entraîne des conséquences au niveau fiscal. En effet, certaines taxes ne sont pas exigées pour les logements comme la contribution économique territoriale (CET). Le calcul de la taxe foncière du bien sera aussi modifié. Enfin, il est possible d’être soumis à la taxe d’aménagement, en fonction du projet et des travaux réalisés.