Division parcellaire : définition, réglementation et déclaration

Pourquoi faire une division parcellaire ?

Créer un ou plusieurs terrains à bâtir

Une division parcellaire est une opération qui vise à diviser une parcelle unique en plusieurs portions de terrain indépendantes. Elle est réalisée grâce à l’intermédiaire d’un géomètre-expert, spécialiste en ce domaine. Ce type d’opération intervient à la demande du propriétaire du bien dans les cas suivants :

• Terrain trop grand dont une partie est inutilisée
• Terrain trop grand dont le coût d’entretien est trop élevé
• Volonté de construire plusieurs maisons indépendantes sur une seule parcelle
• Projet de vente du terrain

Créer de nouvelles parcelles

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, la réglementation autour de la division parcellaire est devenue plus souple. En effet, il n’est désormais plus nécessaire de respecter une surface minimale pour détacher un lot lors de la création d’un nouveau lotissement. Cette nouvelle réglementation favorise la densification des zones urbaines, tout en limitant l’étalement urbain.

Comment savoir si un terrain est divisible ?

Consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) en mairie

Pour déterminer si la division parcellaire est autorisée, il faut tout d’abord se rapprocher des services de l’urbanisme de la mairie du lieu de situation du bien. Un document spécifique fait autorité : le plan local d’urbanisme (PLU) ou, à défaut, le plan d’occupation des sols (POS). En examinant attentivement les préconisations et interdictions qui y sont adoptées, vous saurez si la division parcellaire est possible.

Faire une demande de certificat d'urbanisme d'information

Pour connaître les détails inhérents à votre parcelle, vous pouvez directement demander un certificat d’urbanisme d’information auprès de votre commune.

Attention, il peut exister d’autres restrictions plus fortes que celles habituellement préconisées par le PLU ou POS dès lors que votre terrain est situé sur :

• Une zone protégée (naturelle)
• Un site à proximité d’un monument historique

Quand faire une demande de certificat d'urbanisme opérationnel ?

En fonction de la topographie du terrain

Prenez garde à la question de la topographie du terrain. En fonction de sa situation (pente, angle, distance avec d’autres habitations et rues), la division peut être rendue plus ou moins difficile. La division parcellaire peut également être plus compliquée lorsque le terrain est grevé d’un autre droit comme une servitude de passage, etc.

En amont des démarches de division parcellaire

Pour avoir toutes ces informations réunies, le mieux est de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie. Attention, ce document ne constitue pas une autorisation de diviser la parcelle : il s’agit d’un document d’information qui rassemble l’ensemble des informations et préconisations d’urbanisme concernant votre terrain.

Quelle différence avec le précédent certificat d’urbanisme informationnel ? C’est une version plus poussée qui cible directement la question d’un projet de construction.

Remplir le formulaire Cerfa n°13410*11

Comment l’obtenir ? Il faut compléter un formulaire spécifique : le CERFA 13410*11 et le déposer auprès de l’autorité compétente.

Avec l’ensemble de ces documents, vous pouvez demander la réalisation d’une étude de faisabilité à un expert du domaine immobilier. Celui-ci vous certifiera la possibilité de réaliser votre projet.

Comment se déroule le bornage du terrain ?

Un bornage réalisé par un géomètre

Le bornage de terrain est une opération dont le but est de fixer les limites de la parcelle de manière contradictoire, donc en présence des propriétaires voisins. Pour réaliser l’opération, le géomètre utilise des bornes afin de matérialiser les limites physiques du terrain. A l’issue de l’opération, un procès-verbal de bornage est établi. A défaut de bornage à l’amiable, un bornage judiciaire peut être ordonné devant le tribunal.

Établissement du plan de bornage

Le plan de bornage établi comporte les délimitations claires du terrain avec sa superficie, mais aussi son descriptif. Celui-ci indique les constructions qui y figurent sans compter les éventuelles servitudes et autres droits qui grèvent le fonds.

Comment faire pour diviser un terrain ?

Une fois les documents rassemblés, il faut engager la deuxième étape : celle des démarches de division de terrain. Celles-ci diffèrent suivant la présence ou non d’un projet de construction immédiat.

Faire une déclaration préalable de travaux pour la division en plusieurs lots sans projet de construction immédiat

Si votre projet n’a pas pour but de construire immédiatement, vous devez déposer une déclaration préalable d'installations et aménagements non soumis à permis d’aménager. Pour ce faire, il vous faut :

• compléter le formulaire CERFA n°13702*12
• joindre le plan de bornage, un plan qui situe le terrain
• fournir un autre document informatif qui permet de connaître l’état des réseaux d’électricité et d’eau qui desservent (ou non) le terrain.

Lorsqu’un terrain n’est pas raccordé à ces services essentiels, on dit qu’il faut procéder à sa viabilisation. Évidemment, cela a un coût et donc un impact sur le prix de vente du terrain.

Obtenir un permis de construire pour la division d’un terrain en plusieurs lots avec un projet de construction

Si votre projet envisage une construction immédiate, il vous faudra déposer une demande de permis de construire (CERFA N°13409*14).

Celui-ci est alors d’une nature particulière : il est intitulé permis de construire valant division. Quelle différence avec le permis de construire classique ? Il est accompagné d’un plan dit de « division ». Or, pour être valable, l’opération de division foncière est encadrée rigoureusement et trois conditions sont attendues :

• Il y a une seule parcelle ou unité foncière avant les opérations de construction
• Il y aura au moins deux constructions distinctes à l’issue des travaux
• Le terrain constructible sera divisé après fin des travaux, avec ou sans espaces communs entre les lots créés.

Combien coûte une division parcellaire ?

Prix du bornage de terrain

Il faut additionner l’ensemble des opérations pour arriver au coût global. Un bornage de terrain coûte habituellement entre 500 et 2 500 euros, selon le lieu de situation et les tarifs appliqués par le géomètre-expert. Attention, certains géomètres proposent une tarification à l’heure alors que d’autres travaillent au forfait.

Frais relatifs aux études techniques des sols

Vous pouvez également avoir à vous acquitter de frais relatifs à différentes études techniques (faisabilité de la construction, études de la viabilisation du terrain…). Là encore, les tarifs dépendent tant de l’expert que du lieu et de la configuration du terrain. On peut les estimer entre 200 et 2 000 euros.

Coût de la viabilisation du terrain

La viabilisation du terrain peut coûter entre 5 000 et 15 000 euros.

Taxes et frais de notaire

Il faut ensuite vous acquitter des taxes liées à l’opération de division qui dépendent là encore des facteurs locaux environnants (taxe communale / taxe nationale). Il y aura par ailleurs des frais de notaire exigibles par suite de la vente d’une ou de plusieurs parcelles issues du découpage. On les estime entre 6 et 10% du montant de la vente. Mais ils sont à la charge de l’acquéreur du terrain, pas du vendeur.

Comment se déroule la vente des lots après la division parcellaire ?

La vente des lots se déroule comme toute autre vente immobilière : vous pouvez vous rapprocher pour cela d’une agence immobilière locale ou déposer par vous-même une annonce sur un site spécialisé. Des acquéreurs potentiels se présenteront, visiteront le bien et proposeront un prix en rapport avec celui que vous aurez vous-même fixé. Si un accord intervient, la vente devra être formalisée devant notaire sous la forme d’un acte authentique.

Comment réaliser une plus-value sur la division parcellaire ?

La réalisation d’une plus-value sur la division parcellaire dépend de plusieurs facteurs. Tout d’abord, le nouveau lot créé par suite de la division doit être rendu attractif, qu’il soit vendu nu ou avec une construction. Veillez donc à optimiser le terrain ou les constructions qui y sont réalisées afin de pouvoir céder l’ensemble au meilleur prix.

Ensuite, il y a la question de la fiscalité : celle-ci relève des conditions spécifiques de votre terrain et de vos projets (durée de détention, réinvestissement des fonds par suite de la vente). Rapprochez-vous de votre notaire ou d’un fiscaliste pour optimiser l’opération.

Bon à savoir : si vous vendez un terrain possédé depuis plus de trente ans, vous serez exonéré de la taxe sur la plus-value.

Comment contester une division parcellaire ?

Les voisins du propriétaire du terrain peuvent contester la division parcellaire. Ils ont deux mois pour le faire à partir du premier jour d'affichage de la déclaration préalable sur le terrain. Pour que la procédure aboutisse, ils doivent prouver au juge que la construction ou l'aménagement autorisé a des conséquences directes sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien occupé ou détenu. La contestation doit être accompagnée de documents prouvant le tort causé (plan, attestation, permis...).