Plus de 10%. C'est la hausse des charges de copropriété à Paris en 2023 par rapport à 2022, selon les données publiées début février par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris, qui se base sur les données remontées des assemblées générales de 2024. A l’origine de cette tendance, qui contraste avec la stabilité des 10 années précédentes, l’envolée des prix de l’énergie, provoquée par les problèmes d’approvisionnement au début de la guerre entre la Russie et l’Ukraine en 2022. Malgré les boucliers tarifaires mis en place par l’Etat, les charges de copropriété liées au chauffage collectif ont grimpé de près de 12% en 2023, par rapport à l’année précédente, et celles liées à l’électricité ont augmenté de près de 9%.
Mais «ce qui nous a le plus désagréablement surpris, c'est la hausse de plus de 10% des dépenses d’entretien et de maintenance, des ascenseurs par exemple, grince Olivier Princivalle, président de la Fnaim du Grand Paris. Au début de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, les pouvoirs publics nous avaient avertis d'une hausse de l’inflation générale de 7 à 8% et nos prestataires de services de maintenance nous avaient du coup annoncé des revalorisations de leurs tarifs de cet ordre là. On voit qu’elles ont été en réalité supérieures.» Une autre catégorie de charges de copropriété a augmenté de plus de 10% en 2023 : les primes d'assurance. La conséquence de «la sinistralité du bâti ancien», avec notamment beaucoup de dégâts des eaux, explique Olivier Princivalle.
Des recommandations concrètes pour alléger la facture des charges
Il existe pourtant des moyens relativement simples de réduire les charges de copropriété. Voici les principaux conseils prodigués par la Fnaim du Grand Paris.
- D’abord, via le syndic, la copropriété doit mettre en concurrence régulièrement les contrats avec ses prestataires de services, qu’il s’agisse du nettoyage des parties communes, de l’assurance de la copropriété, de la maintenance d’équipements comme les ascenseurs et, bien sûr, de la fourniture d’électricité et de chauffage. L’objectif étant de négocier les tarifs les plus intéressants et d’adapter des contrats parfois conclus il y a plusieurs années aux besoins réels de l’immeuble. En matière de consommation énergétique, un autre moyen d’alléger la facture consiste à régler les températures du chauffage collectif sur 19°C le jour et 16°C la nuit. Autre solution, l’installation de dispositifs de comptage individuel du chauffage, qui peuvent également être mis en place pour l’eau froide et l’eau chaude. Sans oublier la planification de travaux de rénovation énergétique, par exemple en changeant la chaudière de la copropriété ou en isolant les combles de l’immeuble.
- Ensuite, la copropriété doit surveiller régulièrement l’état de l’immeuble et de ses équipements, en particulier la plomberie, la façade, la toiture et les ascenseurs, pour définir les travaux à réaliser en priorité et les planifier. «De petites réparations réalisées immédiatement peuvent éviter des pannes ou des travaux plus coûteux ultérieurement», souligne la Fnaim du Grand Paris.
- En cas de litige, par exemple avec le promoteur qui a construit l’immeuble, la copropriété doit s’efforcer de «privilégier les solutions à l’amiable aux procédures judiciaires longues et coûteuses» pour les copropriétaires, en frais d’avocat notamment, recommande la fédération.
- Toujours pour économiser des charges, la copropriété a intérêt à préférer la signature d’un contrat avec un prestataire de services à l’embauche d’un gardien d’immeuble. Les frais de personnel, à commencer par le gardien salarié de la copropriété, représentaient en effet en 2023 le poste de charges de copropriété le plus élevé en Ile-de-France, avec un coût de 636,4 euros par lot, en hausse de 7,83% par rapport à 2022.
- Afin d’éviter la taxe sur les logements vacants, la copropriété a tout intérêt à louer l’ancienne loge du gardien, à titre de local d’habitation ou de local commercial.
- En cas d’installation de panneaux solaires sur son toit, la copropriété peut revendre une partie de l’énergie ainsi produite, à EDF, en bénéficiant du tarif de rachat photovoltaïque mis en place dans le cadre de l’obligation d’achat, une aide financière créée par les pouvoirs publics pour encourager la production d’énergie renouvelable. La copropriété peut ainsi revendre son électricité à un tarif garanti pendant 20 ans.
- Enfin, comme il n’y a pas d’économies de bouts de chandelle, la Fnaim du Grand Paris conseille aux copropriétés de négocier avec la mairie une salle pour les assemblées générales, ou avec le syndic lui-même s’il en a une, ou encore avec l’un des copropriétaires pour les petites copropriétés.
